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跨国公司在国际投资中的责任及对其管制/高苑媛

时间:2024-06-17 18:32:23 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9796
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跨国公司在国际投资中的责任及对其管制

摘要:
近几十年来,跨国公司已经在世界经济中占有重要地位,它们的活动对世界经济发展起着重要作用和影响。跨国公司具有强大的经济实力,在世界范围内追求高额利润,这就会在跨国公司子公司与东道国、子公司与与母国间、东道国与母国间,产生种种矛盾与冲突。跨国公司的活动会给有关国家以至国际社会带来不利影响,从而就会产生对其管制的法律问题。
我国面对全球化趋势,需要采取一系列措施予以应对,如修订相关法律,实施有关政策,来解决跨国公司来华投资的种种问题。
本文通过研究跨国公司在国际投资中的债务责任划分和对其不法行为的管制,而给予我国乃至广大第三世界国家以启示。
Abstract:
In the near decades,the economical relationship in the international had changed in so many aspect.Transnational corporations had took up the important places in the international economy very significantly.
The transnational corpprations have strong economical power and trace the higher profits.In this circumstance,many conflicts will appear beteen the corporations in the different nations.Thus,the activity will bring bad effects to the society,and the question of control will come out at the same time.
As far as our nation,we should mend the relavent laws and establish the relavent policys to solve the problems we may face in the future.
At last, this article can give our country ,even the nations of third world some inspires.
关键词:跨国公司;投资;责任;管制
跨国公司在当今世界经济体系中占有举足轻重的地位,它们的活动对世界经济的发展有着十分重要的作用和影响。跨国公司由在母国设立的母公司和东道国设立的诸多子公司所组成。在法律上,跨国公司母公司与子公司是各自独立的法律实体,但在经济上它们又相互联系,而且母公司管理和控制着子公司。为了全球战略和整体利益,母公司把子公司作为推行其商业政策的工具,甚至不惜牺牲子公司的利益。根据公司人格制度,即使是由于母公司的指示或行为造成子公司的债务,母公司也不负责任何责任。由此不仅给予公司的少数股东和债权人带来实质性损失,甚至有可能影响东道国的社会利益。跨国公司母公司对子公司的债务问题,已成为目前国际社会关注的重要法律问题之一。① 对此种法律规避行为,应该进行国际统一的监督和管制,这是国际社会,特别是广大发展中国家的共同要求。②  
1、什么是跨国公司,他具有什么特点
1.1 跨国公司的法律定义
什么是跨国公司,目前在国际上并没有一个统一的法律定义。起初,人们把跨国公司称为多国公司。1983年,联合国跨国公司委员会在拟订《跨国公司行为守则》时所下的定义为大多数国家接受,其为:跨国公司是指由分设在两个或两个以上国家的实体组成的企业,而不论这些立体的法律形式和活动范围如何;这种企业的业务是通过一个或多个活动中心,根据一定的决策体制经营的,可以具有一贯的政策和共同的战略;企业的各个实体由于所有权或别的因素相联系,其中一个或一个以上的实体能对其他实体的活动施加重要影响,尤其可以与其他实体分享知识、资源以及分担责任。③
1.2 跨国公司的特征
1.2.1 跨国性
跨国公司的实体虽分布于多国,在多国从事投资经营活动,但一般仍以一国为基地,受一国大企业的控制、管理和指挥。跨国公司在国外经营可采取子公司、参与公司、分公司等多种形式,但母公司和总公司通过所有权或其他手段对这些实体行使决定性的控制。
1.2.2 战略的全球性和管理的集中性
跨国公司制定战略时,不再是从某个分公司、某个地区着眼,而是从整个公司利益出发,以全世界市场为角逐目标,从全球范围考虑公司的生产、销售、发展的政策和策略,以取得最大限度和长远的高额利润。
跨国公司的全球战略,是由母公司制定的。母公司的决策中心对整个公司集团各实体拥有高度集中的管理权。
1.2.3 公司内部的相互联系性
跨国公司是由于它分布在各国的诸实体所组成的企业,其内部各实体之间,特别是母公司和子公司之间存在着密切关系,从而使母公司或公司内的某些实体,能对其他实体分享知识、资源和分担责任。从跨国公司具有共同的商业目的。中央控制和内部一体化的活动等方面看。可以说,跨国公司具有企业的特征,是一个经济实体。但不是一个法律实体。④
2、跨国公司的历史发展及重要作用
2.1 跨国公司的历史起源
跨国公司并不象有些人认为的那样,是什么“古已有之”的经济组织,而是垄断资本主义高度发展的产物,它的迅速发展在很大程度上是二十世纪五十年代初的现象。第二次世界大战后,发达资本主义国家资本积累和集中过程进一步加强,在许多生产部门,特别是新兴工业部门形成少数大企业的统治。由于寡头统治,竞争对手旗鼓相当,垄断组织只有利用其资金、技术、管理能力等方面的优势,将资本转移到国外去谋求出路,而那些具有廉价原料和劳动力以及有着广大市场的国家和地区,也就自然而然成为垄断企业对外投资的主要目标。另外,随着科学技术新成果在生产、交通运输、通讯等部门的广泛应用,国际间的经济交往越来越密切,生产社会化程度的提高,加强了生产和资本的国际化,再加以国际市场上的竞争日益激烈,规模经济的需要以及大企业加速向多种经营发展,跨国界的生产活动已成为世界经济发展的一种趋势。⑤
2.2 跨国公司的作用
跨国公司是国际经济行为的核心组织者,并成为国际经济一体化的重要推动者。跨国公司是技术开发的主要承担者,常常将资本、技术、培训、贸易和环境保护等结合在一起,进行一揽子有形和无形的综合资产,这些综合资产刺激了经济增长。跨国公司在世界范围综合利用生产要素和生产条件的组织管理能力使其成为潜在的、效率很高的生产组织者。事实上,约4万家跨国公司及其25万家国外分支机构组成的跨国生产与服务网络日益扩大,正在形成一个由跨国公司组织和管理的国际生产体系。因此,就经济影响来说,跨国公司在世界范围的资源配置、提高母国与东道国竞争力和推动经济一体化进程等方面发挥了极为关键的作用。跨国公司集诸种经济活动于一体还意味着,东道国的政策需要相应地在广泛的范围内对这些公司可能作出的潜在贡献作出敏感反应。在政策和制度方面,跨国公司生产的地区战略强化了区域一体化的趋势,一旦某些国家被纳入了这种地区生产网络,政策上更深地卷人一体化的压力也就由此产生了。这意味着邻近地区国家间更大程度上的政策协调与政策趋同。
当跨国公司日益以全球的眼光来对待投资、生产、资源和营销的决策,以及以一套完整的方法来组织和管理具有跨国性的增值活动时,国际生产体系的复杂和内部联系密如蛛网的特性就显露出来。对许多跨国公司来说,即使对于生产一体化还处在基础阶段的许多跨国公司来说,它们之间已经形成了国际网络,维持和拓展这个网络,使该网络的各个部分组成一个单一的生产结构是主要的问题,随着这一过程的发展,一个国际生产体系正在显露出来。跨国公司作为一个与世界经济有许多联系的一体化组织结构内的代理机构,作为国际经济活动的直接协调者发挥着决定性的作用。由于一体化组织的努力,世界经济正在发生质的变化,如果不是被取代,生产层次上的联系将补充贸易和其他方面的联系。一体化国际生产体系是世界经济全球化的核心。⑥
3、跨国公司母公司对子公司的债务责任及其法律依据
对跨国公司母公司的责任问题,目前有以下不同的做法和观点:1)严守有限责任原则。这种观点认为,母公司与子公司是各自独立的法律实体,根据有限责任原则,股东仅以出资额为限,而公司则以全部资产承担责任。公司的责任与股东的责任相区别,一个法人的义务也不能转移给其他法人。换言之,母公司不应对子公司的债务承担责任。2)将母公司与子公司看成一个企业实体来承担责任。这种观点认为,应把多国企业看作一个统一的实体,该实体中任一组成部分所造成的损害均可归咎于该实体的整体。3)“揭开公司面纱”(piercing the corporate veil)即承认母公司与子公司是两个独立的法律实体,在例外情况下,如果子公司受母公司的支配和控制,已不具有独立性时,法院可以认为子公司仅仅是母公司的“化身”,从而适用揭开公司面纱,否定公司人格独立,由母公司对子公司的债务承担责任。4)代法理。如子公司充当母公司的代理人,可以依据代法理让母公司对子公司的行为负责。上述观点和做法各有利弊。有些学者认为:在特定条件下适用“揭开公司面纱”最为可行。
3.1 现阶段对跨国公司实行有限责任原则仍具有重要意义
原因有以下几种:1)有利于鼓励跨国公司前来投资。2)有利于鼓励外国投资者与东道国投资的合作,因为采用有限原则可以使外国投资者分散投资风险,同时也可以保护东道国的投资者,合营企业的方法可以使东道国的合营者学到跨国公司先进技术和管理经验,这种方式也是发展中国家所乐意接受的。3)有限责任原则有时可能对债权人的保护有失公正,但现阶段其在经济生活中所发挥的作用仍是其他制度所无法代替的,利大于弊。有限责任原则在公司法律制度中仍然具有旺盛的生命力。目前对外国投资者的保护,各国一般都实行国民待遇原则,即跨国公司在投资方面享有与东道国的投资者相互平等的权利。很多发展中国家为了鼓励外国投资者前来投资,甚至对外国投资者实行较本国投资者更优惠的待遇。如果一国对本国的投资者实行有限责任,对跨国公司却实行其他更严厉的制度,如要求跨国公司承担连带责任等,势必阻碍外国投资者前来投资。因此,学者戴琼认为,对跨国公司的子公司在总体上仍宜实行有限责任原则。
3.2 对跨国公司的子公司在总体上实行有限责任原则,但不排除在特定情况下“揭开公司面纱”
针对跨国公司存在的种种问题,如果片面强调公司的人格独立,实行有限责任原则,那么必定使债权人或社会公共利益得不到保护。因此,在肯定公司独立人格的同时,在特定情况下“揭开公司面纱”,让母公司对子公司的债务承担责任是必要的。这是因为:1)跨国公司对公司独立人格的滥用,已背离了公司制度的社会、经济目的,背离了公司制度所承载的社会价值,将公司的独立人格作为一般原则,又不允许股东利用公司从事不正当活动,谋取法外利益,扰乱正常的经济秩序。2)跨国公司应承担与其在现实经济生活中的实力、地位和影响相适应的社会责任。随着经济全球化的发展,跨国公司日益强大,在国际经济中占有举足轻重的地位,深深地影响着社会经济生活。跨国公司在追求利润最大化、维护股东利益的同时,必须对其他利益群体和社会公共利益承担相应的社会责任,如跨国公司通过子公司从事高度危险或污染严重的生产经营,致使他人受到严重损害的,或者利用子公司非法谋取利益,损害债权人和其他人的合法利益的,通常子公司的财产又无法承担全部责任,如果采用绝对的有限责任制度,则使母公司逃脱了本应承担的社会责任。3)仅由子公司承担责任,有时会对债权人显失公平。当子公司完全受母公司的意思表示,而且债权人也相信母公司和子公司是统一的实体。但当由于母公司的原因造成子公司负有超过子公司本身所能承受的债务时,母公司经常会借口仅以其出资额为限承担有限责任来逃避其责任,如此显然有悖于社会公平和实质正义,使债务人的债权不获清偿,从而损害债权人利益及社会交易安全。4)采用特定情况下“揭开公司面纱”,有利于遏制跨国公司滥用公司独立人格制度来谋取非法利益,由于在特定情况下可以采用公司独立人格否定制度,跨国公司无法利用公司独立人格制度来逃避责任,因而有利于遏制跨国公司滥用公司独立制度来谋取非法利益。5)在特定情况下,对跨国公司的子公司独立人格予以否定,符合民法的诚实信用、公共利益、禁止权利滥用等原则,从而最大限度地实现公平、正义,维护公共利益,保护公司债权人及其他股东的合法利益,以弥补传统公司法人制度的不足。
3.3 要注意只有在特定情况下才可十分审慎地“揭开公司面纱”
目前各国在运用“揭开公司面纱”来处理母公司对子公司对子公司的债务问题时,是基于衡平、正义的考虑。我国的《公司法》虽然没有对公司独立人格制度作出规定,但我们在实践中完全可以根据民法的基本原则诚实信用、公序良俗和禁止权利滥用,只有在特定情况下才可适用。应从以下几方面来把握“特定情况”:1)母公司滥用对子公司的控制权,造成子公司徒有其表,没有自己独立的意志和利益;2)子公司资本不足,即子公司的资产总额与其所经营的性质及隐含的风险明显不对称或不成比例;3)母公司操纵子公司实施有损子公司利益的行为。如果跨国公司存在上述情况,一旦子公司的债务超过其本身的清偿能力,必定会使其债权难以实现,母公司就应该对子公司的债务承担连带责任。
3.4 母公司对子公司债务责任问题的法律适用
跨国公司母公司和子公司的住所或注册地经常位于不同的国家或地区,应使用何国法律来追究母公司的责任?这是一个值得探讨的问题。此问题应从两个方面来加以认识和解决:一是直接适用东道国的法律来解决子公司的独立人格问题;二是子公司人格被否定以后,原子公司因合同或侵权行为而产生的债务应根据合同或侵权行为的法律适用原则来确定应适用的准据法。⑦
4、对跨国公司法律规避行为的国际管制
目前,各国及国际社会没有针对跨国公司法律规避行为的专门法律规定。跨国公司的法律规避问题更多的是表现在其他具体问题中,如跨国公司的转移定价问题、避税问题等等。各国及国际社会在这些问题都进行了规范。
4.1 对跨国公司关联企业之间转移定价的管制
  转移定价是跨国公司实现其全球战略的重要操作手段,它可以在全球范围内有效地配置资源,占领市场,击败竞争对手;可以逃避税收,减少全球总税负,达到利润最大化;可以减少关税和绕过配额限制;可以随时调度资金;可以打击、排斥或淘汰竞争者,增加外国子公司在世界市场上的竞争能力;可以减少或避免物价变动、汇率变动及政治风险;可以避免东道国的外汇管制、价格控制,以及避免子公司利润过高带来的麻烦等等 。
对跨国公司转移定价行为的管制更多是在国内法措施上,许多国家对这个问题的管制都实行正常交易的原则,即将关联企业的总机构与分支机构、母公司与子公司,以及分支机构或子公司相互间的关系,当作独立竞争的企业之间的关系来处理。按照这一原则,关联企业各个经济实体之间的营业往来,都应按照公平的市场交易价格计算。许多国家在确定正常交易价格时都规定按以下方法进行:比较非受控价格法、转售价格法、成本加成法以及其他合理方法 。国际上,联合国跨国公司委员会拟定的《联合国跨国公司行为守则》(以下简称《守则》)对跨国公司的行为进行全面规范,其中涉及转移定价的管制。《守则》草案的大部分条文已经确定,但由于发达国家与发展中国家在跨国公司的待遇、国有化和补偿、国际法的适用等问题上分歧较大,这一草案在联合国大会上仍未通过。
4.2对跨国公司避税行为的管制
  避税,指纳税人利用税法规定的缺漏或不足,通过某种公开的或形式上不违法的方式来减轻或规避其本应承担的纳税义务的行为。国际间税收的差异为避税提供了可能。主要有:(1)税收管辖权的差别。有国籍税收管辖权和居民税收管辖权。前者仅对本国属地的全部所得征税,后者不仅对本国属地内的全部所得征税,而且对本国籍人在国外的所得也征税。(2)税率差别。各国税率类型和水平各不相同,这就为国际避税者创造出选择最有利税负的机会。 跨国公司进行国际避税的主要方式有:(1)通过纳税主体的跨国移动进行国际避税。主要是通过选择注册成立地或改变总机构所在地和决策控制中心地的方式,规避高税率国的国籍税收管理辖权或居民税收管辖权。(2)通过征税对象的跨国移动进行国际避税。主要是跨国公司内部关联企业通过转移定价避税和跨国公司利用避税港进行国际避税。(3)跨国企业滥用税收协定进行国际避税。即本无资格享受某一特定的税收协定优惠待遇的跨国公司,为获取该税收协定的优惠待遇,通过在协定的缔约国一方境内设立一个具有该国居民身份的子公司(通称为“导管公司”),从而间接享受了该税收协定提供的优惠待遇,减轻或避免了其跨国所得本应承担的纳税义务。
  随着跨国公司避税现象的日益严重,各国政府也越来越意识到单靠各国单方面措施难以有效地管制,为此,必须加强国际合作,综合运用国内国际措施。目前,各国采取双边或多边合作的形式,通过签订有关条约和协定达到防止国际避税的目的。主要有:建立国际税收情报交换制度,使各国税务机关了解掌握纳税人在对方国家境内的营业活动和财产收入情况;在双重征税协定中增设反滥用协定条款;在税款征收方面相互协助。通过国际合作共同管制跨国公司避税行为。⑧
5、对跨国公司在华投资的反垄断对策
几年来我国利用外资工作中出现的一个新情况、新动向。伴随跨国公司的进入,将雄厚的资金、先进的技术、科学的企业管理方式以及新型的经营策略引进我国。跨国公司来华投资,有效地推动了我国经济的发展和社会生产力的提高,同时为我国产业结构的优化带来了积极的影响。但是不可否认跨国公司的进入,使我国企业与外国的垄断组织处在面对面的竞争状态,我国的市场经济竞争秩序会受到来自外国垄断势力的威胁和干扰。本文主要针对跨国公司来华投资已经出现和将会出现的市场垄断问题进行分析并探讨法律对策。 

全球海上遇险和安全系统船舶无线电人员考试发证办法(试行)(已废止)

港务监督局


全球海上遇险和安全系统船舶无线电人员考试发证办法(试行)

1993年6月15日,港务监督局

第一条 本办法根据下列法律、规章和国际公约制定:
一、《中华人民共和国海上交通安全法》;
二、《中华人民共和国海船船员考试发证规则》;
三、国际海事组织《1974年国际海上人命安全公约》;
四、国际海事组织《1978年海员培训、发证和值班标准国际公约》和全球海上遇险和安全系统无线电人员培训建议案;
五、国际电信联盟《无线电规则》。
第二条 本办法适用于全球海上遇险和安全系统(以下简称“GMDSS”)船舶无线电人员的培训、考试和发证。
第三条 中华人民共和国港务监督局是GMDSS船舶无线电人员培训、考试、发证的主管机关。
主管机关授权的港务监督负责管理GMDSS船舶无线电人员的专业技术培训和实施考试、发证工作。
第四条 定义
本办法中下述名词定义为:
(一)“全球海上遇险和安全系统(GMDSS)”系指《1974年国际海上人命安全公约》(1988年修正案)规定的全球水上移动无线电通信系统。
(二)“A1海区”系指至少由一个具有连续DSC报警能力的甚高频(VHF)岸台的无线电话所覆盖的区域。
(三)“A2海区”系指除A1海区以外,至少由一个具有连续DSC报警能力的中频(MF)岸台的无线电话所覆盖的区域。
(四)“A3海区”系指A1和A2海区以外,由具有连续报警能力的国际海事卫星组织(INMARSAT)静止卫星覆盖的区域。
(五)“A4海区”系指A1、A2和A3海区以外的区域。
(六)“船舶、海上平台或设施”均指满足相应GMDSS设备要求的船舶、海上平台或设施。
(七)“见习操作员”系指在A2、A3或A4海区船舶、海上平台或设施上见习CMDSS无线电操作的人员。
(八)“设备”和“双套设备”系指符合《1974年海上人命安全公约》(1988年修正案)第IV章C部分“船舶要求”规定,并满足中国政府有关主管部门规定的设备。
第五条 证书的等级和适用范围:
一、一级无线电电子证书:适用于A1、A2、A3或A4海区船舶、海上平台或设施上的具有维修职能的GMDSS船舶无线电人员。
二、二级无线电电子证书:适用于A1、A2或A3海区船舶、海上平台或设施上的具有维修职能的GMDSS船舶无线电人员。
三、普通操作员证书:适用于A1、A2海区船舶、海上平台或设施上的GMDSS无线电操作人员;或者A3、A4海区配备双套设备的船舶、海上平台或设施上的GMDSS船舶无线电操作人员。
四、限用操作员证书:适用于A1海区的船舶、海上平台或设施上的GMDSS船舶无线电操作人员。
第六条 申请一级无线电电子证书
一、职务晋升
(一)资历要求
持有二级无线电电子证书,在A3或A4海区船舶上实际担任其职务不少于二十四个月。
(二)考试科目
1.通信与导航设备;
2.英语(包括听说能力)。
(三)实际训练
经过不少于十五天的维修培训。
二、现职报务员
(一)资历要求
持有通用报务员适任证书。
(二)考试科目
1.无线电电子学;
2.通信与导航设备;
3.英语(包括听说能力)。
(三)实际训练
经过不少于十五天的实操培训和十五天的维修培训。
第七条 申请二级无线电电子证书
一、职务晋升
(一)资历要求
持有普通操作员证书,在A3或A4海区船舶、海上平台或设施上实际担任其职务不少于十二个月。
(二)考试科目
1.无线电电子学;
2.通信与导航设备;
3.英语(包括听说能力)。
(三)实际训练
经过不少于十五天的维修培训。
二、现职报务员
(一)资历要求
持有通用、一等或二等报务员证书。
(二)考试科目
1.GMDSS综合业务;
2.英语(包括听说能力)。
(三)实际训练
经过不少于十五天的实操培训和十五天的维修培训。
三、高等航海专业院校GMDSS无线电通信专业本、专科生毕业后,在A3或A4海区的船舶、海上平台或设施上实际担任见习操作员不少于六个月,可免于考试。
第八条 申请普通操作员证书
一、现职船员
(一)资历要求
1.在A2、A3或A4海区船舶、海上平台或设施上的海上资历不少于十二个月;或
2.实际担任限用操作员不少于十二个月。
(二)考试科目
1.GMDSS综合业务;
2.英语(包括听说能力)。
(三)实际训练
经过不少于十五天的实操培训。
二、高等或中等航海院校GMDSS专业或海船驾驶和GMDSS合一专业毕业生,在A3或A4海区的船舶、海上平台或设施上担任见习操作员不少于六个月,可免于考试。
第九条 申请限用操作员证书
一、资历要求
(一)具有不少于六个月海上资历,或
(二)在海岸电台担任GMDSS无线电通信操作员不少于十二个月。
二、考试科目
(一)GMDSS综合业务;
(二)英语(包括听说能力)。
三、实际训练
经不少于3天的实操业务培训。
第十条 承担实际训练的单位,应经主管机关认可。
第十一条 申请人在参加本办法规定的实操培训前,首先应通过本办法规定的英语笔试及听力考试;在培训结业时,参加GMDSS综合业务科目和英语口语考试。
第十二条 一级无线电电子证书考试和二级无线电电子证书的职务晋升考试纳入海船船员适任证书全国统考;其他GMDSS船舶无线电人员适任证书的考试自一九九七年一月一日起纳入海船船员适任证书全国统考。
第十三条 发证
通过本办法规定的理论考试合格和实际训练合格者,由主管机关授权的港务监督发给相应的海船船员适任证书。
第十四条 本办法未及事宜按《中华人民共和国海船船员考试发证规则》及其《实施细则》的有关规定办理。
第十五条 本办法自一九九三年七月一日起实施。
第十六条 本办法由中华人民共和国港务监督局负责解释。


郑州市城市房屋租赁管理条例

河南省郑州市人大常委会


郑州市城市房屋租赁管理条例
 (2002年8月30日郑州市第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过 2002年11月30日河南省第九届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准)
第一章 总则



  第一条 为加强城市房屋租赁管理,维护房屋租赁市场秩序,保障房屋租赁当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规规定,结合本市实际情况,制定本条例。

  第二条 本条例所称房屋租赁,是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋,出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。

  第三条 下列行为视为房屋租赁:
  (一)将房屋内的场地或设施、设备有偿提供给他人就地使用的;
  (二)以联营、入股等名义提供房屋供他人使用,只获固定收益,不负盈亏责任的;
  (三)以他人出资解决本单位职工工资、福利等形式将房屋提供给他人使用的;
  (四)以其他形式将房屋有偿提供给他人使用的。

  第四条 在本市市区(不含上街区)范围内的房屋租赁,适用本条例。
  实行政府定价的公有住宅、廉租住宅的房屋租赁,不适用本条例。

  第五条 房屋租赁遵循自愿、有偿、公平和诚实信用原则。

  第六条 市人民政府房地产管理部门主管本市城市房屋租赁管理工作。
  市工商、税务、公安、价格、财政、土地等有关部门,应在各自职责范围内做好城市房屋租赁管理工作。

第二章 登记管理



  第七条 房屋租赁实行登记备案制度。
  房屋租赁关系的设立、变更、终止,当事人应自租赁合同签订、变更、终止之日起十五日内持下列材料或证件到市房地产管理部门申请登记备案:
  (一)出租人和承租人的身份或资格证明;
  (二)房屋所有权证或其他合法证件;
  (三)租赁合同;
  (四)出租共有房屋,需提交其他共有人同意出租的书面证明;
  (五)出租委托代管房屋,需提交委托人授权出租的书面证明;委托人在境外的,授权出租的证明必须依法公证;
  (六)法律、法规、规章规定的其他材料或证件。
  军队房屋租赁,按照军队房地产租赁管理的有关规定办理。

  第八条 有下列情形之一的房屋,不得出租:
  (一)无房屋所有权或房屋所有权人未授予经营管理权的;
  (二)权属有争议的;
  (三)共有房屋未取得其他共有人书面同意的;
  (四)危险房屋或有其他重大安全隐患的;
  (五)司法机关或行政执法机关依法裁定、决定查封的;
  (六)在依法发布房屋拆迁公告范围内的;
  (七)违章建筑或超过期限的,临时建筑;
  (八)法律、法规、规章禁止出租的其他房屋。

  第九条 房地产管理部门应当自接到登记申请之日起十个工作日内,进行审查和现场核验,符合本条例规定的,予以登记并发给房屋租赁证;不符合本条例规定的,不予登记,但应给予当事人书面答复。

  第十条 房屋租赁证是房屋租赁管理的有效凭证。
  租用房屋从事生产、经营活动的,房屋租赁证作为经营场所使用权的合法凭证。租用房屋用于居住的,房屋租赁证应作为公安部门办理暂住户口登记的凭证之一。

  第十一条 遗失房屋租赁证的,应当向原登记机关申请补发。
  严禁伪造、涂改、转借、转让房屋租赁证。

  第十二条 房屋租赁登记备案时,当事人应当如实申报租金,不得弄虚作假。

  第十三条 有下列情形之一的,房地产管理部门应当注销备案登记,收回房屋租赁证:
  (一)申报不实的;
  (二)房屋灭失的;
  (三)房屋出现重大安全隐患,不适合继续出租的;
  房地产管理部门审查不当,登记错误的,应当及时纠正。

  第十四条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。土地收益征收的具体办法,按市人民政府规定执行。

  第十五条 出租人出租房屋应当依法纳税。税款由税务部门征收,也可由税务部门委托房地产管理部门代收。

  第十六条 房地产管理部门应当定期或不定期地对房屋出租情况进行监督检查。
  房地产管理人员在对房屋出租情况进行监督检查时,应出示执法证件,房屋出租人、承租人应予配合,并如实提供有关资料,不得隐瞒或弄虚作假。

第三章 租赁合同



  第十七条 房屋租赁,出租人与承租人应当签订书面租赁合同,可以使用统一的示范文本。
  房地产管理部门应当无偿向出租人、承租人提供统一的房屋租赁合同示范文本。

  第十八条 房屋租赁合同应当具备下列条款:
  (一)当事人的姓名或名称及住所;
  (二)房屋的座落、面积、装修及设施状况;
  (三)租赁用途;
  (四)租赁期限;
  (五)租金及其支付方式;
  (六)房屋修缮责任;
  (七)转租的约定;
  (八)变更和解除合同的条件;
  (九)违约责任及解决争议的方式;
  (十)当事人约定的其他条款。

  第十九条 租赁公有房屋作为经营活动场所,出租人与承租人在合同中约定的租金明显低于正常市场租价的,以价格主管部门认证的租金作为缴纳房屋租赁税费的依据。房屋租金认证不得向租赁当事人收取费用。

  第二十条 房屋租赁期满,租赁合同终止。承租人需要继续租用的,应当在租赁期满之前提出,与出租人重新协商签订租赁合同。租赁期满,承租人在同等条件下有优先承租权。

  第二十一条 租赁期间,房屋所有权人转让房屋所有权的,应提前三个月书面通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所有权转让给非承租人的,所有权转移后,受让人应按原租赁合同的约定,继续承担义务并享有权利。
  出租人在租赁期限内死亡的,其房屋所有权继承人应继续履行租赁合同。承租人在租赁期限内死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
  出租人在租赁期限内,如遇机构变化、兼并等情况,房屋新所有权人应继续履行租赁合同;当事人破产的,按有关法律、法规规定执行。

  第二十二条 房屋所有权人出租已抵押房屋或将其出租房屋作抵押时,应书面通知承租人,并将租赁情况告知抵押权人。

第四章 当事人的权利和义务



  第二十三条 出租人应按租赁合同的约定向承租人提供房屋,收取租金。
  出租人收取租金,应开具税务部门统一印制的专用票据。出租人不开具票据的,承租人可以拒付租金。

  第二十四条 出租人在租赁期限内,确需提前收回房屋的,应当事先征得承租人同意。给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。

  第二十五条 出租人应按租赁合同约定的责任,负责检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全。因维修房屋不当,给承租人造成损失的,应承担赔偿责任。
  出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督,但不得干扰或妨碍承租人正常、合理使用房屋。
  出租人对于承租人使用租赁房屋影响他人正常生产、生活的,应予以制止;发现承租人利用租赁房屋进行违法犯罪活动的,应当及时向公安等有关部门报告。

  第二十六条 出租人在租赁期限内需要对出租的房屋改建、扩建或装修的,应当与承租人就房屋改建、扩建或装修后的租金及承租人损失的补偿等事项协商一致,签订书面协议后方可进行。
  承租人应当爱护并按租赁合同约定合理使用所承租的房屋,不得擅自改建、扩建、装修房屋或改变房屋用途。承租人确需改建、扩建、装修房屋或改变房屋用途的,应当征得出租人书面同意。
  房屋租赁当事人在租赁期限内因改建、扩建、装修房屋而确需改变房屋结构的,应按规定报有关部门批准。

  第二十七条 承租人应按租赁合同约定向出租人支付租金,并有权拒付出租人向其收取租赁合同约定以外租金性质的其他费用。

  第二十八条 租赁期间,承租人未经出租人同意中止使用房屋的,承租人应继续承担支付租金的义务。当事人另有约定的除外。

  第二十九条 房屋租赁期满,承租人未经出租人同意或未与出租人达成续租协议而逾期不搬出的,承租人除照付租金外,应按合同约定支付违约金;合同未约定的,按原租金的百分之十五向出租人支付违约金;给出租人造成损失的,应承担赔偿责任。

  第三十条 租赁期间,房屋出现紧急险情影响安全的,承租人可采取必要的应急措施,并立即书面通知出租人,出租人接到通知后应及时维修;不及时维修房屋的,承租人可自行维修,所需费用由出租人承担。

  第三十一条 承租人在租赁期间经出租人同意,可将承租房屋的部分或全部转租给第三人。
  转租房屋的,转租人与受转租人应当签订转租合同,并按本条例第七条规定办理登记备案手续。

  第三十二条 承租人、受转租人使用租赁房屋,不得影响他人正常生产、生活;不得从事违法犯罪活动。

第五章 法律责任



  第三十三条 违反本条例规定,有下列行为之一的,由市房地产管理部门按照下列规定处罚:
  (一)出租或转租房屋未办理登记备案的,责令限期补办,逾期仍不登记备案的,对出租人处以已收租金一倍以下罚款;
  (二)违反本条例第八条规定出租房屋的,出租行为无效,责令改正,没收违法所得;对违反第(一)、(二)、(四)、(五)项且情节严重的,可处以违法所得二倍以下罚款;
  (三)违反本条例第十一条第二款规定的,注销房屋租赁证,没收违法所得。没有违法所得,租赁房屋用于居住的,处一百元以上五百元以下罚款;租赁房屋用于经营的,处一千元以上五千元以下罚款;
  (四)违反本条例第十二条规定的,责令改正,情节严重的,可处以瞒报租金总额二倍以下罚款;

  第三十四条 违反本条例第十四条之规定,未缴纳土地收益的,责令限期改正,补缴土地收益;对拒不改正的,可处以未缴纳土地收益金额一倍以下罚款。出租人不按期缴纳土地收益的,每逾期一日,加收应缴土地收益金额千分之三的滞纳金。

  第三十五条 违反本条例第三十二条规定的,由公安、质量技术监督、工商、卫生、环保等部门依照有关规定予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第三十六条 房地产管理部门及其工作人员在房屋租赁管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,由有关机关对责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给当事人造成损失,符合国家赔偿条件的,应当予以赔偿。

第六章 附则


  第三十七条 县(市)、上街区的城市房屋租赁管理,参照本条例执行。

  第三十八条 本条例自2003年1月1日起施行。