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房地产开发企业与PE相结合的法律探讨/张朝

时间:2024-07-23 02:12:12 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9065
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“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日,国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控,地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代,而在转型时代当中,融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势,包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金(房地产PE)、以及资产证券化,都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先,房地产企业发行企业债,但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE,房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外,没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金(Private Equity Fund)简称PE,是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金,并以股权投资为运作方式,主要投资于非上市企业股权,以对非上市企业注入资金和管理经验,从而推动非上市企业价值增长,最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今,我国PE尚处于初步发展阶段,相关法律规范并不是十分健全,没有一部系统的法律规范PE,只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有:

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE,主要通过三个方面:
(一) 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义:
第一层含义是指,私募股权基金的资金募集形式为私募,即基金只能向特定人募集资金,或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指,私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权,被投资企业由于未公开上市发行股票,其募集资金的方式就是非公开募集。
(二) 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言,债权投资的孳息收益仅为若干百分点,相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时,伴随着高风险。首先,股权投资的投资周期较长,且投资于发展期或成长期的企业,而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下,按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定,股权投资企业难以分到任何资产。
(三) 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度,基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种,PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种,PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今,对于信托类型的PE来说,为了其发行信托产品宣传的需要,主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
(一)投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款:
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司,知悉企业内部的相关信息,保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为:优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
(1)优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一,是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定:“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润,有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配;股份有限公司按照股东持有的股份比例分配,但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明,原则上股东按照实缴的出资比例分红,但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现,需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红,未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则,优先权的约定是存在一定的可行性的。
(2)优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时,具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
(3)优先认购权
优先认购权是指发行新股时,PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规:“股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是,全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
(4)优先购买权

天津市中外合资经营企业工会若干规定

天津市人大常委会


天津市中外合资经营企业工会若干规定
天津市人大常委会


(1987年9月18日天津市第十届人民代表大会常务委员会第三十七次会议通过)


第一条 为明确天津市中外合资经营企业(以下简称合营企业)工会在合营企业中的地位,维护合营企业职工的合法权益,促进合营企业的发展,根据《中华人民共和国工会法》、《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》等有关法律、法规的规定,结合天津市的实际情况,制
定本规定。
第二条 合营企业的中国职工有权依法建立、参加工会,开展工会活动。
合营企业建立工会,须报经上级工会批准。
合营企业工会是中国工会的组成部分,受上级工会的领导。
合营企业的外国职工,承认《中国工会章程》,可申请加入工会,经批准成为工会会员。
第三条 合营企业工会是合营企业职工自愿结合的工人阶级群众组织,是企业职工的代表,依法维护企业职工的合法权益,促进企业的发展。
第四条 合营企业工会具有法人资格,工会主席是合营企业工会的法定代表人。
第五条 合营企业工会按照合营企业职工人数多少,设兼职的或者专职的主席(委员)。
合营企业工会需要设专职主席(委员)的时候,经与合营企业董事会协商后,由合营企业工会报经上级工会批准。
第六条 合营企业工会专职主席(委员)的工资由工会经费开支,企业与工会另有协议的按照协议执行;其工资以外的经济福利待遇与本企业职工相同,所需费用由合营企业支付。
合营企业工会专职主席任职期间的工资和工资以外的经济福利待遇比照中方副经理(副厂长)确定。
合营企业工会专职主席(委员)不再担任工会专职职务的时候,合营企业应当及时安排适当工作。
第七条 合营企业工会开展活动,一般不占用生产(工作)时间。合营企业工会和兼职工会委员开展工会活动,需要占用生产(工作)时间,应当事先征得合营企业的同意。经合营企业同意占用生产(工作)时间的职工的工资、奖金以及各种补贴,由合营企业照发。
第八条 合营企业工会依法对合营企业执行劳动保险、劳动保护等法律、法规的情况进行监督。
第九条 合营企业工会有权代表职工与合营企业签订集体劳动合同,指导、帮助职工与合营企业签订个人劳动合同,并监督劳动合同的执行。
第十条 合营企业工会应当监督合营企业按照国家有关规定使用福利、奖励基金,并协助企业办好职工集体福利事业。

第十一条 合营企业董事会讨论合营企业的发展规划、生产经营活动等重大事项的时候,工会代表有权列席会议,反映职工的意见和要求。
合营企业董事会研究决定有关职工的奖惩、工资制度、生活福利、劳动保护和保险等问题的时候,工会代表有权列席会议。董事会应当听取工会的意见,取得工会的合作。
第十二条 合营企业应当执行我国现行的工时制度和休假制度,需要临时增加劳动时间,应当事先征得合营企业工会的同意。
合营企业工会依法维护女职工的特殊权益。
第十三条 合营企业职工因公伤亡的时候,合营企业工会有权参与调查,提出处理意见。
第十四条 合营企业辞退职工,须在辞退前一个月通知合营企业工会。合营企业开除职工,须提前通知工会。
合营企业工会对辞退、开除职工的决定,如有异议,可以提出意见,同合营企业进行协商;协商不一致的时候,先按合营企业决定执行。
第十五条 合营企业辞退、处分担任合营企业工会委员的职工,应当征得合营企业工会的同意;辞退、处分担任合营企业工会主席的职工,应当经合营企业工会同意,并由合营企业工会报经上级工会批准。
第十六条 合营企业工会应当教育职工遵守国家法律、法规,履行劳动合同,服从劳动管理,遵守劳动纪律和规章制度,树立良好职业道德,努力完成各项任务。
合营企业工会应当加强合营企业中方职工的思想政治工作,进行坚持四项基本原则和对外开放政策的教育,不断提高中方职工的政治思想素质。
第十七条 合营企业工会应当支持合营企业的正确决策和科学管理,发动职工开展合理化建议和技术革新活动,促进合营企业提高经济效益。
第十八条 合营企业工会应当协助合营企业组织职工学习科学、文化知识,搞好业务技术培训。
第十九条 合营企业工会应当关心职工的业余文化生活,组织开展有益于职工身心健康的文娱、体育活动。
第二十条 合营企业工会应当促进合营企业中外职工的相互了解,团结协作。
第二十一条 合营企业应当积极支持合营企业工会的工作,在办公、会议以及举办职工集体福利、文化、教育、体育事业等方面提供必要的物质设施。
第二十二条 合营企业每月应当按照全部职工实际工资总额的百分之二拨交工会经费。合营企业工会应当按照中华全国总工会经费管理办法使用企业拨交的经费。
第二十三条 合营企业工会与合营企业因劳动争议经协商不能解决的时候,双方均可向天津市劳动仲裁委员会申请调解或者仲裁;不服仲裁裁决的,在收到裁决书十五日内可以向人民法院起诉。
第二十四条 加入合营企业工会的华侨、港澳、台湾省职工以及外国职工,在脱离合营企业的时候,交回会员证。如本人要求对曾加入工会予以证明的,可由天津市总工会发给证明。
第二十五条 中外合作经营企业可参照本规定执行。
第二十六条 本规定自公布之日起施行。



1987年9月21日


《公司法》完善之我见

赵华栋,13834136500,btbuzhd@163.com,山西民权律师事务所律师


[概要] 本文从公司设立条件、公司上市融资、公司法人治理结构、股东权益保护、债权人权益保护这五个方面对《公司法》的完善修改作了初步的探讨。
[关键词] 公司 制度 责任 权利 公司法
[正文] 当前,随着我国经济体制的深化,各类公司在济济中所发挥的作用越来越大,然而,现行《公司法》与现实情况有许多相悖的地方,已经阻碍了公司的进一步发展,因而,有必要对《公司法》进行补充完善。
一。公司设立条件
1.承认一人公司
现行《公司法》规定,除国有独资外,设立有限责任公司,法定股东数应在2-50人之间,发起设立股份有限公司发起人不低于5人。这已成为影响很多个人或个人财产未作界定的家庭投资办公司的积极性,也限制了既有公司设立全资子公司,不符合培育市场主体、引导刺激民间投资的原则。从我国公司实践来看,实质意义上的一人公司仍大量存在,同时其存在又处于非法状态,或变相状态,这些公司缺乏法律上的安全感,反而不利于对其规范。因此,新《公司法》应当建立一人公司制度,明确一人公司的法律地位。为此,现行《公司法》中设立有限责任公司最低人数的限制及国有独资公司的条款应作相应修改,并为保护公司相对人利益的需要,新《公司法》应对一人公司的资本、治理结构、会计制度等作相应规定。
2.调整法定注册资本制度
现行《公司法》采取的是法定注册资本制度,并明确规定了注册资本最低限额,其中以生产经营为主的公司,法定资本最低限额50万,以商品批发及商业零售为主的30万元,从事科技开发、咨询、服务性的公司则应不低于10万;股份有限公司最低限额1000万元。因民间资本较为分散,资金门坎过高,限制了民间资本的进入。现行《公司法》要求注册资本与实缴资本必须一致也形成了过高的门坎。要求公司在成立之初就需一次缴清巨额出资,导致筹资困难和资金闲置,造成资源浪费。同时,在此制度方面,对中国公司和外资公司要求上内外有别,三资企业实行“授权资本制”,中资公司则实行“法定资本制”,不符合国民待遇原则、不利于中资公司的发展、不符合WTO规则的要求。应降低公司注册资本最低限额或废除法定最低注册资本制度、采授权资本制(即公司的注册资本额虽在有关部门登记且记载于公司章程,但出资是否缴足与公司设立无关)或折衷授权资本制(即注册资本为在公司登记机关登记的数额,但允许分期出资到位)。
3.取消转投资限制
现行《公司法》第12条规定,公司对外“累计投资额不得超过本公司净资产的50%”。转投资是公司的财产支配和自主经营行为,本应服从公司经营战略和盈利追求的需要,但基于严格法定资本制的要求,为了维护资本的稳定和不变,现行公司法对公司对外转投资的比例亦予以限制。这一限制不仅违背了公司经营的客观需要,而且与中国股份制改革和国企公司化的实际情况完全脱节。几乎多数国有企业在改制为股份公司时,都不能不突破这一比例的限制。应取消公司对外投资比例的限制性条款,改由公司自主确定其对外投资的数额和比例。
4.放宽出资形式限制
现行《公司法》规定的出资方式有货币、实物、工业产权、非专利技术和土地使用权五种,只允许这几种有限的的出资形式,将股权、债权、劳务、信用等具有经营功能和财产价值的权利排除在外,一方面不利于鼓励投资、促进财富利用的最大化,另一方面也与国际上发达国家关于公司出资形式允许宽泛灵活的趋势相悖。应允许

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股权、债权、信用、劳务等出资。现行《公司法》限制工业产权、非专利技术作价出资的金额在公司注册资本中的最高比例,要求不超过有限责任公司和股份有限公司注册资本的百分之二十,也应予以修改。无形资产作价入股的问题也应得到充分考虑。
5.改革经营范围制度
现行《公司法》第11条要求,“公司的经营范围由公司章程规定,并依法登记。公司应在登记的经营范围内从事经营活动”,严重削弱了公司权利能力与行为能力。1993年之后最高人民法院开始解放思想,对经营范围采取较为宽松的解释方法,取得了成全合同当事人、尽量使合同有效、加快商事流转的社会效果。最高人民法院1999年12月《关于适用合同法若干问题的解释(一)》第10条规定,“当事人超越经营范围订立合同,人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外”。 放松对经营范围的法律管制乃大势所趋。
6.简化设立程序
现行《公司法》对股份公司设立一律采取审批制(第77条);对有限公司设立原则上采取登记制,例外采取审批制(第27条)。为保护投资自由,各类公司(包括有限公司、股份公司乃至上市公司、外商投资公司)设立应以准则设立为原则,许可设立为例外。进一步取消不合理的登记前置审批程序,扩大登记制适用范围。
7.明确控股公司与集团公司法律地位
现行《公司法》没有关于集团公司的规定,投资公司、控股公司也仅在第12条出现过这两个词,没有任何相关规定。公司的发展实践表明,集团公司作为一种与市场经济相适应的新兴产业组织,在提高国际竞争力、带动国民经济结构调整上正在发挥日益巨大的作用。建立在资本纽带基础上的,包括各级国有资产管理公司、各种工业投资公司和信托投资公司、资产经营公司和投资银行以及深沪股市由于市场和企业结构调整形成的控股公司在内的各种控股公司不断出现,控股公司作为一种新兴的企业形态,不仅在微观上通过资本运作可以给投资人带来巨大收益,而且在宏观上也将通过资本市场担当产业结构调整的生力军。因此,修改后的《公司法》有必要对集团公司和控股公司的法律地位作出明确规定。
8.明确出资人或发起人责任
现行《公司法》第97条规定了股份公司发起人的三种民事责任,而未规定有限公司发起人的责任。新的《公司法》应对公司设立不成时的设立债务和费用负担、出资返还责任,以及公司成立后有过错的发起人对公司所负的民事赔偿责任作出更具体的规定。同时,现行《公司法》第208条、209条规定:公司的发起人、股东虚假出资、抽逃出资的,应承担行政责任与刑事责任,但这两条均未涉及民事责任的承担。考虑到上述两种行为极易损害公司及其债权人的利益,故有必要规定在此种情况下行为人应承担的民事责任。另外,现行司法解释中关于验资机构对债权人和投资者的民事责任的规定也应纳入新《公司法》。
9.确立公司设立纠纷诉讼制度
公司设立过程中,经常发生因发起人出资不实引起的纠纷,公司设立失败引起的纠纷,公司成立后因不符
合设立条件被否定法人人格引起的纠纷等,现行《公司法》对此规定不够明确,新《公司法》应确立公司设立纠
纷诉讼制度。
10.明确公司设立中的责任
现行立法上对于筹建中的团体的权利能力没有规定,建议增加规定公司设立过程中以公司名义进行的活动由成立后的公司承继等。
11.重视章程的作用
合理规范公司章程内容强制性和任意性的规定,发挥当事人的主动性和创造性,明确公司章程、细则对董事等权限的限制与对外公示的效力问题,明确发起人、设立人之间的协议与公司章程的规范效力问题。
二、公司上市融资
1. 股票发行

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现行《证券法》对股票公开发行采取的是核准制,而现行《公司法》的许多条款体现了股票公开发行审批制的色彩,例如第84条(发起人公开募集股份)、第86条(国务院证券管理部门行使股票公开发行审批权)、第131条(股票溢价发行审批)、第139条(公开发行新股审批)、第221条(证券监管部门违法审批的法律责任)等,应根据《证券法》规定的股票发行核准制作相应修改。
2. 适度降低企业上市门坎
修改连续三年盈利的限制条款,使大批成长型企业获得上市机会。
3. 赢利计算