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住房按揭法律问题研究/王涌泉

时间:2024-07-22 15:55:25 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8606
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住 房 按 揭 法 律 问 题 研 究

目  录


第一章 引 言

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭
第一节 按揭的词源
第二节 英美法中按揭制度的历史沿革
第三节 英美法中房地产抵押与传统意义上的按揭之分析比较
第四节 香港法律中的按揭

第三章 中国大陆的按揭
第一节 中国大陆的按揭之涵义、法律特征及所涉法律关系
第二节 按揭与房屋抵押贷款、购房抵押贷款之比较
第三节 楼花按揭的法律问题

第四章 按揭中的实务问题
第一节 按揭中的重复抵押
第二节 现房按揭中对抵押权的救济
第三节 住房按揭中抵押权的实行
第四节 住房按揭发生纠纷时的处理

第五章 住房按揭与保险
第一节 住房按揭中当事人所面临的风险
第二节 银行方面对住房按揭贷款风险的防范
第三节 西方发达国家保险介入住房按揭的经验
第四节 我国保险业介入住房按揭的问题

第六章 住房按揭证券化分析
第一节 证券及证券化
第二节 住房按揭证券化的必要性、可行性及所遇困难
第三节 欧美和日本房地产抵押债权证券化操作程序介绍

结束语

第一章 引言

随着我国改革开放的发展和人民生活水平的提高,人们越来越不满足于只是吃饱、穿暖,而是向更高的目标迈进,房子自然成了人们渴求的目标。俗话说:"安居才能乐业"。另外,从某种意义上来说,人类文明的进程就是建筑和城市化的过程,从原始洞穴发展到现代摩天大厦,体现了人类的进步。人类对居所的投资,直接为劳动力的再生产提供了最基本的生活资料,从而直接为社会劳动生产力的延续与发展创造了物质载体。因此,一国房地产业发展的程度,尤其是住宅经济发展水平,对社会劳动力的再生产具有重要影响。 发达国家房地产业发展经验表明,当房地产业发展进入成熟期后,房地产业产值一般占国民生产总值的比重为20-30%。据联合国统计,从1976年以来,用于建造房屋的投资占国民生产总值的比重一般为6-12%(新加坡高达12-26%),所形成的固定资产占同期形成的固定资产总值的50%以上,其中用于住宅建设的投资一般占国民生产总值的3-8%,占固定资产形成总值的20-30%。从我国目前的发展状况来看,根据有关部门的预测,我国房地产业生产总值每年如以18%的速度增长,到2000年占国民生产总值的比重也只有5.5%,这一比例与发达国家相距甚远。由此可见,今后加大房地产业发展的力度已势在必然。国家有关部门根据产业发展趋势,已制定了发展房地产业的实施计划:在2000年前,房地产业生产总值力争达到建筑业生产总值的两倍,为国民生产总值的10%左右。 这一规划表明,我国将房地产业发展作为今后调整产业结构的突破口和作为国民经济发展中先导行业的选择已十分明显。由于房地产业的发展必然需要金融业的大力支持,所以今后房地产金融业在国民经济发展中的地位将更加重要。 国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时,住房的有效需求才能形成。但在我国,两者之比大约为1:20甚至1:30,由此便导致全国400多万住房困难户、危房户与5000多万平方米积压滞销商品房并存的尴尬局面。然而,要在短期内使居民家庭的年收入与房价之比上升到1:6左右是不现实的。在这种情况下如何推动房地产业健康发展便成为迫切需要解决的问题。 一位英国学者曾这样描述:"十九世纪发明了分期偿还的贷款……,这个时期对于住宅经济来说是如此重要,简直可以与改变英国面貌的蒸汽机发明相提并论"。抵押贷款这一被誉为十九世纪房地产金融中的蒸汽机,在当今世界上也越来越成为发展中国家推动本国房地产金融发展所备受关注和欢迎的工具。 但是,直到本世纪50年代,各国的银行业出于资产流动性的考虑,对房地产贷款业务的开展都比较慎重,在理论上也认为一般商业银行只能经营短期商业贷款。第二次世界大战后西方经济学界提出了"预期收入理论",其认为,贷款的清偿依赖于借款人的预期收入,只要借款人的未来收入具有稳定性,对其进行长期放款,如通过分期付款办法开展房地产抵押放款业务,也同样可以保证这种资产的流动性和安全性,由此便为商业银行涉足房地产经营业务提供了理论依据。 在房地产业的发展中,银行作为融资中介主体,只有同时向房产商和住房消费者提供银行信贷业务,才能促进信贷资金的良性循环,并分散风险,从而有利于房地产金融业务的开展。如银行只向房产商提供贷款,信贷资金就不能进入良性循环状态,使风险增高,因为从价值规律的角度分析,商品房作为商品,包含价值形成的过程,又包括价值实现的过程。商品房被生产出来以后,如不进入消费领域,就会形成空置,这种产品便代表了巨额的资金积压,资金不能尽快收回,利息成本的风险便会不断增高。如果资金因销售受阻而无法收回,必然造成呆帐。因此,只有使商品房进入最终消费领域,投入的资金才能顺利收回。而住房消费的主体是房屋置业者,如果置业者无法通过一定的金融工具来提前实现住房消费,其未来收益只能等到积累到能够买得起一套住房时,房屋产品才能最终进入消费领域。显然住房消费中存在着这种住房进入消费与消费者货币积累速度慢之间的矛盾,这就决定了银行必须同时向置业者提供住房消费贷款。这样就能最终化解供需双方之间的矛盾,也有利于银行投入房地产中的资金的安全收回。 住房按揭业务正是以上述理论为经济学基础而发展起来的。目前,我国的不少城市都开办了住房按揭业务,有的地方还比较成功。随着业务量和影响面 的扩大,"按揭"这个词越来越频繁地出现在报纸、杂志、新闻以及人们的口头上。 但是,按揭在我国还是一个新事物,刚起步不久,缺乏经验,按揭方面的制度也不健全,现行的法律又没有作出明确的规定或界定,这就给实际操作带来很大不便,也容易产生纠纷。但有一点可以肯定,住房按揭业务如能顺利开展,必将使房地产业成为经济发展中的一个新的、巨大的增长点,并能带动其他行业的快速发展。因此,对住房按揭进行研究实有必要。

第二章 按揭的起源及英美法中的按揭

第一节 按揭的词源

所谓"按揭",译为英文即mortgage。"在英国法中,mortgage一词,由古英语mort与gage复合构成,其中,mort来源于拉丁语mortum,其意义为"永久,永远",gage原文为"质押,担保"。 在现代英美等国,mortgage通常在两种意义上使用:第一,泛指各种类型的物的担保,从这一意义上来看,质押、留置、财产负担以及按揭担保皆属mortgage的范围。第二,作为物的担保的一种类型,而与质押、留置、财产负担等物的担保形式相并列,它是指通过设定人对与特定财产有关的权利的移转,而担保特定债权的担保形式。本文讨论的mortgage是指后一种意义上的Mortgage。 有学者认为,"按揭"一词是从我国香港传至大陆的,它是英语中"mortgage"的广东话谐音(笔者认为这种说法更为可信)。近代意义上的按揭,在英美法中主要是指房地产等的不动产抵押。在18世纪英国人创办了房地产按揭贷款的机构--建筑社团。1831年英国移民在美国宾西法尼亚州建立了牛津节俭会。他们的成员按月存款,成员需要购房或建造房屋时可向建筑社团或牛津节俭会借款,借款应按规定期限分期偿还。若不按期偿还,则该房屋归建筑社团或牛津节俭会所有。这种以房地产作为保证分期偿还借款的信贷方式,实质上宣告了按揭的诞生。 另有学者认为:在中国古代,"按"有押的意义,从字面上来看,按与押都有"压住不动"的含义,即将一定的物从其他物中分离出来,专门为特定的债权担保,但"按"的这一意义主要在客家人中使用。"揭"实际上是mortgage一词的后半部分(gage)的音译,故将mortgage译为按揭。

第二节 英美法中按揭制度的历史沿革

一 、英国法中的按揭

关于印发鞍山市城市特困居民基本医疗救助暂行办法的通知

辽宁省鞍山市人民政府办公厅


关于印发鞍山市城市特困居民基本医疗救助暂行办法的通知

鞍政办发〔2005〕122号
各县(市)、区人民政府,市政府各部门,各有关单位:

经市政府同意,现将《鞍山市城市特困居民基本医疗救助暂行办法》印发给你们,请认真贯彻执行。

 二○○五年十一月二十日




鞍山市城市特困居民基本医疗救助暂行办法

第一条 为进一步缓解城市特困居民的基本医疗困难,根据《辽宁省人民政府办公厅转发省民政厅等部门关于进一步完善城市医疗救助制度意见的通知》(辽政办发〔2005〕68号)精神,结合我市实际情况,制定本办法。

第二条 实施城市特困居民基本医疗救助制度,要坚持量力而行、尽力而为,政府救助、自我救治、社会互助相结合和公正、公平、公开的原则。

第三条 本办法所称城市特困居民,是指我市城区(含高新技术产业开发区、千山风景名胜区)享受城市居民最低生活保障待遇且未参加城镇职工基本医疗保险的城市居民,均属于基本医疗救助范围。

第四条 市社会保障领导小组设立基本医疗救助工作办公室,负责指导和协调城市特困居民基本医疗救助工作。办公室成员由市卫生、民政、财政、劳动保障、审计、监察等部门有关业务处室负责人和医疗专家组成。办公室日常工作由市卫生局承担。

第五条 市卫生部门负责基本医疗救助的具体组织实施、医疗服务行为的监督管理和医疗救助资金的审核结算工作;民政部门负责确定救助对象、动态管理和政策宣传工作;财政部门负责医疗救助资金的筹集、管理工作。

第六条 城市特困居民基本医疗救助采取门诊医疗救助和住院医疗救助两种形式。门诊医疗救助:定点医院对需要门诊治疗的救助对象,实行规定限额的救助。住院医疗救助:经定点医院确认,对有必要住院治疗的救助对象,实行规定限额的救助。急诊住院的患者,在非定点医院住院期间的费用,先由救助对象全额垫付,在按规定办理相关手续后,可以享受住院医疗救助。

第七条 对于门诊和住院医疗所发生的医疗费用,在最高救助限额内,救助对象只交纳个人应承担部分,其余部分由定点医院先行垫付,然后由市医疗救助工作办公室定期与定点医院结算;医疗费用超过最高救助限额时,超出部分由救助对象自理。经批准转到非定点医院就诊的,医疗费用由救助对象先行垫付,出院后再由医疗救助工作办公室按规定予以救助。

第八条 门诊、住院医疗费用由政府、定点医院和救助对象共同承担。门诊医疗救助标准:政府承担门诊医疗费用的60%,个人承担40%,每人每年享受门诊医疗救助的最高限额为100元,家庭成员可以共享;住院医疗救助标准:政府承担住院医疗费用的60%,定点医院减免10%,个人承担30%,每人每年享受住院医疗救助的最高限额为2000元,仅限本人住院使用。

第九条 救助对象需要就诊时,需持《鞍山市城市居民最低生活保障金领取证》和身份证到定点医院诊治。定点医院在其《鞍山市城市居民最低生活保障金领取证》上填写医疗救助情况,年累计达到门诊或住院最高救助金额时应停止救助。未经市医疗救助工作办公室同意到非定点医院诊治的,不享受医疗救助待遇。

第十条 医疗救助所需资金,政府出资部分由市、区两级财政按7:3比例共同承担。财政部门根据预算和实际救助需要及时核拨资金。

第十一条 市医疗救助工作办公室每年应编制下一年度医疗救助资金需求计划,经财政部门审核同意后列入年度财政预算。财政部门要建立城市医疗救助基金,实行专账、专项管理,专款专用。

第十二条 市卫生部门选择不同类型的医院作为医疗救助定点医院,并签订服务协议。选择医疗救助定点医院要本着就地就近、布局合理、方便患者就诊、用药、就医的原则。

第十三条 医疗救助定点医院要按照我市城镇职工基本医疗保险药品目录、诊疗项目目录、医疗服务设施目录和医疗服务规程等为城市医疗救助对象确定用药范围、诊疗项目和医疗设施服务。要为服务对象建立医疗救助档案,提供良好的就诊环境和便民措施,努力降低服务成本,确保医疗质量和医疗安全。

第十四条 定点医院每月要将医疗救助人数和承担医疗救助费用的情况,报告市医疗救助工作办公室。

第十五条 市医疗救助工作办公室要加强对城市医疗救助资金使用情况的监督检查,发现问题及时纠正。

第十六条 对《关于印发〈鞍山市城市特困居民重大疾病医疗救助暂行办法〉的通知》(鞍政办发〔2004〕36号)中规定的医疗救助费用承担比例进行调整,政府承担医疗费用的50%,个人承担50%。

第十七条 本办法由市民政局负责解释,自印发之日起施行。




关于开展2001年度全国群众文化专业高级职称评审工作的通知

文化部


关于开展2001年度全国群众文化专业高级职称评审工作的通知

职改字〔2001〕34号

  各省、自治区、直辖市文化厅(局)人事(职改)部门,中央国家机关各部委人事(职改)部门:
  根据人事部《关于高级职务任职资格评审委员会有关问题的通知》(人职发[1992]5号)精神,按照《全国群众文化专业高级职称评审基本条件》(文人发[2000]53号),2001年继续进行全国群众文化专业高级职称评审工作。现将有关事项通知如下:


一、关于时间安排:


  2001年度全国群众文化专业高级职称评审会议将于2001年第四季度组织进行。各地区、各部委要在2001年11月1-10日将推荐评审高级职称材料上报。


二、关于推荐评审程序


申请晋升群众文化专业高级职称人员,要严格按照人事部规定的推荐评审程序报送材料。经审核,凡不符合推荐评审程序的材料一律不予受理。


三、关于评审材料


  (一)向全国群众文化专业高级职称评审委员会推荐评审任职资格,须提交的材料有:
  1.省、部级人事(职改)部门委托评审函1份。
  2.《推荐评审职称人员情况一览表》1份(按正副高分别填写,并加盖公章)。
  3.个人评审材料分为A袋、B袋,其中A袋准备25份,B袋准备1份,每袋封面上须粘贴打印好的袋内材料清单。
  A袋包括以下材料:
  (1)《群众文化专业高级职称评审推荐表》1份。
  (2)个人业务自传(2000-3000字)1份。
  B袋包括以下材料:
  (1)《专业技术职务任职资格评审表》(不得复印)一式3份。
  (2)外语(古汉语)考试成绩通知单复印件1份,符合本地区(部委)规定分数线或免试条件者,要附有关文件。
  (3)职称证书复印件1份。
  (4)学历证书复印件1份。
  (5)获奖证书复印件每件1份。
  (6)任现职以来正式出版,且能反映自己水平的著作论文。
    ①专著3部(若报送复印件,要复印专著封面、版权页、目录和相关内容)。
    ②论文5篇(若报送复印件,要复印相应报刊的报头或封面、目录及论文全文)。
    ③与他人合作的论著,要注明自己的作用和所承担的工作量。
    ④本人直接指导人员的论著或文艺作品集两部(报送材料要求同①),参加演、播、展的文艺作品5件,同时要附被指导者的证明材料及获奖证书复印件。
  报送论著数量超过以上规定部分不予受理。
  (7)能证明自己工作能力和业绩的研究报告l-2份。
  (8)两个同行专家的鉴定意见。
  其中一个专家对参评人员整体工作业绩、学术成果出具鉴定意见;一个专家对代表参评人员水平的主要论著或研究报告出具鉴定意见。
  (9)如系破格或引进的人才,基层单位须出具证明材料,并经上级主管部门认可。
  (二)报送的参评材料要填写清楚、真实、完整,不得漏项。除《群众文化专业高级职称推荐评审表》用B4纸、《专业技术职务任职资格评审表》用统一印制表格之外,其他复印材料统一要求用A4纸。推荐单位要对评审材料进行认真审核。
  (三)参加评审的专业人员所报送的职称评审材料请自留底稿,评审结束后,除《专业技术职务任职资格评审表》外,其它材料将统一予以销毁,一律不予清退。各地区、各部门要通知到推荐单位和参评者本人。
  (四)评审材料一律由各省、自治区、直辖市文化厅(局)或部委人事(职改)部门统一送取。一律不受理个人报送的评审材料。


四、关于评审收费办法


  关于评审费用及办理职称证书费用的收取仍按文人发[2000]53号文件规定执行。


五、关于评审结果


  (一)评审结果由文化部职改办通知各省、部级人事(职改)部门。
  (二)经全国群众文化专业高级职称评审委员会评审通过的人员,请于接到通知后一个月内,将《职称证书备案表》1份(填写好并贴好照片)、正面免冠两寸照片1张(用于制作职称证书)及职称证书工本费寄至文化部职改办。由文化部制作并颁发任职资格证书。



附件:《推荐评审职称专业人员一览表》
   《群众文化专业高级职称推荐评审表》


二○○一年九月三日