广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府关于印发《南宁市城市房屋拆迁估价管理规定》的通知
　
南府发〔2004〕82号　　

　　各县、区人民政府，各开发区管委会，市直各委、办、局(公司)：
　　《南宁市城市房屋拆迁估价管理规定》已经市人民政府专题会议审议通过。现印发给你们，请认真贯彻执行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○四年八月十五日

　　南宁市城市房屋拆迁估价管理规定：
　　第一条　为规范房屋拆迁估价行为，维护房屋拆迁人与被拆迁人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《广西壮族自治区城市房屋拆迁估价办法》等法规规章及其他的有关规定，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条　本市城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本规定。
　　第三条　本规定所称的城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内装修装饰的补偿金额。有关补助费标准由市人民政府制定。停产、停业补偿费，由拆迁当事人参照市人民政府制定的标准协商确定。被拆迁房屋室内装修装饰的补偿金额，由拆迁当事人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
　　第四条　在本市城市规划区内国有土地上从事房屋拆迁评估的估价机构（以下简称估价机构），应取得建设行政主管部门颁发的三级以上（含三级）房地产估价资质。拆迁人、被拆迁人应当委托符合资质条件的估价机构进行估价。市房产管理部门应当会同市城市房屋拆迁管理部门向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁人、被拆迁人选择。
　　第五条　拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
　　第六条　估价机构应当按照委托合同约定的时间和要求完成估价，并出具房屋拆迁估价报告。估价报告经专职注册房地产估价师签字并经估价机构盖章方才有效。 估价机构接受估价委托后，不得转让、变相转让估价业务。
　　第七条　市城市房屋拆迁管理部门会同市房产、国土等管理部门和相关组织成立市城市房屋拆迁估价专家委员会（以下简称估价专家委员会），对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。估价专家委员会的工作规程由市城市房屋拆迁管理部门会同有关部门制定。估价专家委员会由专职注册房地产估价师、土地估价师及房地产、城市规划、法律等方面的专家组成。
　　第八条　估价专家委员会选聘的专职注册房地产估价师需具备如下条件：
　　（一）取得《房地产估价师执业资格证书》3年以上；
　　（二）主持完成房地产估价项目10宗以上或估价面积在10万平方米以上；
　　（三）在估价机构执业；
　　（四）无违法或违反估价人员职业道德等不良记录。
　　 第九条　拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。拆迁估价价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。拆迁估价机构应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。拆迁估价报告中应说明本估价结果应用的有效期。估价报告有效期自提交正式估价报告之日起至该房屋拆迁补偿结束时止。
　　第十条　市房产管理部门应当会同市物价、国土、城市房屋拆迁等管理部门根据本市房地产市场交易价格，至少每年第一季度定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。
　　第十一条　房屋拆迁估价应当依据有关规定和专业规范，根据房屋区位、结构、用途、产权及土地使用状况等因素，采用适当的评估方法，参照相同或类似房地产的市场交易价格、本市公布的房地产市场价格和房屋拆迁估价修正系数，综合考虑被拆迁房屋的成新、楼层、朝向等因素确定估价结果。
被拆迁房屋的区位依照本市商业、住宅、工业土地级别或区片划分而定。
　　第十二条　被拆迁房屋的用途、面积和结构以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
房屋权属证书及权属档案对房屋的用途、结构没有明确记载的，其用途以建设用地规划许可证或土地使用权属证书记载为准；房屋权属证书及权属档案和建设用地规划许可证、土地使用权属证书对房屋的用途、结构均没有记载的，由拆迁人与被拆迁人双方协商，经协商达成一致的，可以按照协商结果进行评估；对房屋用途和结构经协商达不成一致意见的，拆迁人或被拆迁人应当向市规划管理部门申请确认，市规划管理部门应当自收到申请之日起10个工作日内予以确认。房屋权属证书及权属档案未注明房屋面积的，由拆迁人与被拆迁人双方协商，经协商达成一致意见的，可以按照协商结果进行评估；经协商达不成一致意见的，拆迁人或被拆迁人应当向市房产管理部门申请确认，市房产管理部门应当自收到申请之日起10个工作日内予以确认。
　　第十三条　划拨土地上的商业铺面、办公写字楼、旅社旅馆、工业用房及其他经营性非住宅房屋和非私有住宅，在房屋拆迁评估时应扣减土地使用权收益或相当于土地使用权收益的价款。扣减的具体办法另行公布。
　　第十四条　拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁人、被拆迁人抽签或摇号等方式确定。具体办法由市房屋拆迁管理部门制定。房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
　　第十五条　拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应与估价机构签订书面拆迁估价委托合同，并支付拆迁委托估价的费用。
　　第十六条　拆迁人、被拆迁人应向估价机构、估价专家委员会如实提供被拆迁房屋的权属证明资料和土地使用权属证明资料及其他估价所需的相关资料，并协助估价机构、估价专家委员会进行实地查勘。接受委托的拆迁估价机构应当对被拆迁房屋进行实地查勘，在进行实地查勘时，应当事先通知拆迁人和被拆迁人，拆迁人和被拆迁人应当配合协助查勘。估价机构应做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。实地查勘记录应由实地查勘的估价人员，拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人拒绝进行实地查勘的，或者被拆迁人拒绝在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和拆迁估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在分户估价报告中作出相应说明，估价机构可以依据被拆迁房屋的相关权属资料，参照同类房屋进行评估。拆迁人、被拆迁人未如实提供有关资料、不配合估价机构和估价专家委员会实地查勘，造成估价失实或其他后果的，应承担相应责任。
　　第十七条　估价机构或估价人员有下列情形之一的，应当回避：
　　（一）估价人员是被拆迁人或与被拆迁人有三代以内直系亲属关系或近姻关系的；
　　（二）估价机构是拆迁人、被拆迁人的；
　　（三）估价机构或估价人员与拆迁人、被拆迁人有其他利害关系，可能影响公正估价的。
　　第十八条　估价机构应当将分户估价的初步结果向被拆迁人公示7个工作日，并进行现场说明，听取有关意见。初步估价结果公示期满后，估价机构应向拆迁人提供委托范围内被拆迁房屋的分户估价报告，估价报告应注明当事人申请复核估价、共同另行委托评估、向估价专家委员会申请技术鉴定的权利及期限。拆迁人应当向被拆迁人转交分户估价报告。评估报告应当按照《民事诉讼法》规定的方式送达。
　　第十九条　拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
　　第二十条　拆迁人、被拆迁人对分户估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5个工作日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以共同另行委托估价机构估价。对共同委托估价达不成一致意见的，自收到估价报告之日起5个工作日内，拆迁人、被拆迁人可以向估价专家委员会书面申请技术鉴定。超过5个工作日未书面申请复核估价也未另行共同委托估价的，视为对估价结果无异议，估价结果作为对拆迁补偿及裁决的依据。
　　第二十一条　拆迁人、被拆迁人向原估价机构申请复核估价的，申请人应写明申请复核估价的事实及理由，并附相关证据。该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5个工作日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知，并说明理由。
拆迁人、被拆迁人对原估价机构的复核估价结果有异议且协商达不成一致意见的，自收到复核估价结果之日起15个工作日内，可以向估价专家委员会书面申请技术鉴定；超过15个工作日未书面向估价专家委员会申请技术鉴定的，视为对复核估价结果无异议。复核估价结果作为拆迁补偿及裁决的依据。
　　第二十二条　拆迁人、被拆迁人共同另行委托估价机构估价的，应当自收到估价报告之日起5个工作日内与接受委托的估价机构签订共同委托估价合同。受托估价机构应当自签订委托合同之日起10个工作日内出具估价报告，并送达拆迁人与被拆迁人。共同委托估价所需费用由委托人各承担50％。拆迁人、被拆迁人对另行共同委托估价的结果有异议且协商达不成一致意见的，自收到另行估价报告之日起15个工作日内，可以向估价专家委员会书面申请技术鉴定；超过15个工作日未书面向估价专家委员会申请技术鉴定的，视为对另行估价结果无异议。另行估价结果作为拆迁补偿及裁决的依据。
　　第二十三条　申请技术鉴定须符合下列条件：
　　（一）申请人为拆迁人、被拆迁人；
　　（二）需进行鉴定的房屋尚未灭失（经拆迁人和被拆迁人协商同意并依法进行证据保全后房屋灭失的除外）；
　　（三）需鉴定的事项为估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题。
　　第二十四条　拆迁人、被拆迁人申请技术鉴定，应向估价专家委员会提交以下资料：
　　（一） 鉴定申请书；
　　（二） 申请人的身份证明或法人证书；
　　（三）被拆迁房屋权属证明或房屋准建手续等相关材料；
　　（四）被拆迁房屋的分户估价报告、复核估价结果或另行估价报告。
　　（五）估价专家委员会认为需要提交的其他资料。
　　第二十五条　估价专家委员会应自收到鉴定申请之日起2个工作日内，作出是否受理的决定，并送达申请人。
　　第二十六条　估价专家委员会自受理鉴定申请之日起2个工作日内随机抽取3-7名（单数）估价专家委员会的委员组成鉴定组，并将鉴定组成员告知拆迁人、被拆迁人及原估价机构。
　　第二十七条　抽取的专家有下列情况之一的，应当自行回避：
　　（一）是被拆迁人的。
　　（二）正在或曾在出具被鉴定估价报告的估价机构工作的。
　　（三）与出具被鉴定估价报告的估价人员有三代以内直系亲属关系或近姻关系的。
　　（四）与受估价房屋的产权人有三代以内直系亲属关系或近姻关系的。
　　（五）与拆迁当事人有其他利害关系，可能影响公正鉴定的。
拆迁人、被拆迁人及原估价机构认为抽取的鉴定组组成成员具有上述应回避事由的，可在接到鉴定组组成成员通知之日起2个工作日内申请要求回避；估价专家委员会核实抽取的人员具有上述回避事由的，应决定回避。
　　第二十八条　鉴定组成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。
　　第二十九条　出具估价报告的估价机构应根据估价专家委员会的要求向鉴定组提供鉴定所需的相关资料，并作出相关说明。
　　第三十条　估价专家委员会应当自收到鉴定申请或接受城市房屋拆迁管理部门委托鉴定之日起10个工作日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。书面鉴定意见须经鉴定组成员全体签名，有不同意见的，应予注明。估价报告不存在技术问题的，应当维持，估价报告作为拆迁补偿及裁决依据；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，并自收到鉴定意见之日起5个工作日内重新出具估价报告。重新出具的估价报告经估价专家委员会认可后，作为补偿和裁决依据。估价机构拒不改正错误，不按时重新出具估价报告的，由拆迁管理部门另行委托其他估价机构进行估价，接受委托的估价机构应自签订委托合同之日起5个工作日内作出估价报告，该估价报告作为补偿和裁决依据。
　　第三十一条　房屋拆迁估价鉴定费用由申请人预交。估价报告经鉴定被维持的，鉴定费用由申请人承担；估价报告需重新作出的，鉴定费用由出具该估价报告的估价机构承担。因被拆迁人的原因使估价机构不能对被拆迁房屋进行实地查勘而导致估价报告被估价专家委员会认定需重新作出的，鉴定费用由被拆迁人承担。市城市房屋拆迁管理部门根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条第（四）款规定，需委托估价专家委员会对估价报告进行技术鉴定的，鉴定费用由拆迁人和被拆迁人共同分担。
　　第三十二条　对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处理，或记入其信用档案：
　　（一）出具不实估价报告的；
　　（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
　　（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；
　　（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；
　　（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；
　　（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本规定的其他规定的；
　　（七）法律、法规规定的其他情形。
　　第三十三条　估价机构、估价人员有本规定第三十二条规定的违反职业道德和违法行为的，由市房地产估价管理部门会同市城市房屋拆迁管理部门对该行为予以备案并公布，对其不良记录应存档备公众查询。
　　第三十四条　以产权调换作为房屋拆迁补偿安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本规定执行。本市城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本规定执行。
　　第三十五条　市辖县的房屋拆迁估价管理可参照本规定执行。
　　第三十六条　本规定自2004年8月15日起施行。《南宁市城市房屋拆迁评估管理规定（试行）》（南府发〔2003〕78号文）同时废止。


　【案情】　

　　原告黄某与被告叶某民间借贷纠纷一案中，被告于2010年9月向原告借款42000元用于经营，并约定月息2分以及4个月的还款期。还款期限届满，被告未按期归还借款及利息。原告遂向法院起诉要求被告一、归还借款本金4.2万元；二、利息从借款之日计算至起诉日，按月息2分，共计10800（扣除已归还的4000元）。经开庭审理，明确双方争议的焦点是，逾期利息是按原约定利率还是银行同期同类贷款利率计算？　

　　【分歧】

　　对于原被告争议的焦点，产生以下两种不同意见：　

　　第一种观点认为，逾期利息应按原约定利率计算。民事活动应遵循诚信原则，如未按照约定期限归还借款的情况下，只要支付银行同期同类贷款利率的利息，不利于惩罚违约当事人。

　　第二种观点认为，逾期利息应按银行同期同类贷款利率计算。民事活动还应遵循意思自治原则，当事人仅对借款期限内的利息进行了约定，逾期部分双方并未有过协商，也无法进行意思推定。

　　【评析】

　　同意第二种观点的同志，主要理由是：双方未约定逾期利息，则不能推定双方的约定利率，应视为无息。支持逾期利息的主张是对违约者的责罚，应按银行同期同类贷款利率的利息，该罚责过高则是对现阶段民间有息借贷蚕食实体经济创造的价值起到了推进作用。

　　笔者则认为第一种观点更为合理：

　　首先，支持逾期利息不是对违约者的责罚。物的法宣孳息与对违约者的责罚是两个不同的概念，有明显的区别。民法上所说的物，或者说作为民事法律关系客体的物，是指现实存在的、能够被民事主体所指配、利用，具有一定经济价值，可以构成人们财产一部分的物质财富。货币在民事法律关系中是具有特殊作用的种类物，因民事法律关系的存在而产生的收益称为法定孳息。孳息的所有权归原物所有人享有。如理解为罚责，则属违约金性质，违约金则是指合同当事人对自己违犯合同义务所引起的法律后果应当承担的民事法律责任的金额。前者是因民事法律关系的存在而产生的收益，而后者则是因违犯合同义务产生的法律后果。黄某要求叶某偿还过期借贷的利息而并不是追究叶某违约责任；

　　其二是黄某与叶某约定的是定期有息借贷，对于“有息”双方在约定时意思表示一致，由于叶某的过错，在双方没有新的意思表示的前提下，将“有息”转化为“无息”没有法律依据，将逾期利息标准定为银行同类贷款利率更无法律依据，故不能视为不约定逾期利息则为无息，也不能将逾期利息由法官私自定为银行贷款利率；

　　其三是黄某与叶某是因借贷关系而产生的民事法律关系，借贷到期后，没有发生变更、消灭的法律事实。如前所述叶某不偿还债务，原债权债务关系依然存在，不能够产生新的债权债务关系。不还款就视为要求延期还款，不要求变更约定的利息标准就是对原约定的默认。对原约定利息没有异议，双方意思表示一致，，应受法律保护。

　　第四是黄某的利息诉请并未超出不超过银行贷款利率四倍的法律规定，在当今高速发展的社会，货币也会因为物价的上涨随时间流逝而降低使用效率，银根紧缩，贷款相对困难的情况下，如不尊重当事人意思自治，而降低合法范畴内的利息，无异于放纵违约者继续违约，以取得比守约更大的借款效益，故按原利息标准支持逾期利息是对债权人的合理保护。

　　综上所述，笔者认为，支持逾期利息与对违约者的责罚两者性质不同，适用范围不同，不能随意使用，继续按约定利息标准计息有利于保护无过错一方当事人的合法权益，提高债务人履行债务的诚信。债务人不偿还定期有息借款应继续偿还约定利息。