重庆市人民政府


渝府发〔2001〕107号


重庆市人民政府关于印发重庆市商品房价格计算方法暂行规定的通知

各区县（自治县、市）人民政府，市政府各部门：
《重庆市商品房价格计算方法暂行规定》已经市人民政府第90次常务会议审议通过。现印发给你们，请认真贯彻实施。

二○○一年十一月七日



重庆市商品房价格计算方法暂行规定

第一条 为了规范房地产开发经营行为，加强商品房建设成本和销售价格调控管理，保持价格合理、稳定，保护购房者和房地产开发经营企业双方的合法权益，促进和保障房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》及有关规定，结合本市实际，制定本暂行规定（以下简称《规定》）。
第二条 凡在本市城镇规划区国有土地范围内从事房地产开发、经营的企业销售商品房，均应遵守本《规定》。
第三条 本《规定》所称的商品房是指具有开发、经营资质的房地产开发、经营企业开发建设并销售的各类房屋，包括享受国家优惠政策的经济适用房等居民住宅（享受国家优惠政策的居民住宅以下统称经济适用房）。
第四条 商品房价格管理的原则：按照直接管理与间接管理相结合的原则，对不同类型的商品房价格实行不同的价格管理形式。
对经济适用房实行政府指导价；其它商品房实行市场调节价。
第五条 重庆市人民政府价格主管部门是本市商品房价格的主管部门，负责制定全市商品房价格的作价原则，管理和监督检查全市商品房价格工作。
各区县（自治县、市）人民政府价格主管部门按照统一领导、分级管理原则依据本《规定》对本行政区域内的商品房价格实施管理和监督检查。
第六条 商品房价格由成本、利润、税金构成。
第七条 以下成本因素计入商品房价格：
（一）土地征用及拆迁安置补偿费：指土地征用或受让国有土地按法律、法规、规章和规范性文件规定应交纳的土地征用费、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出、受让国有土地按规定缴纳的土地出让金等费用。
拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益相应冲减拆迁安置补助成本费用。
（二）勘察设计及前期工程费：指商品房开发项目实施前期所发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、场地平整等费用。
（三）房屋建筑安装工程费：指列入商品房施工图预（决）算的房屋建筑安装工程费用。一般包括房屋基础工程、房屋主体工程、室内水电安装、通讯等工程费用和房屋附属工程费用。
（四）基础设施建设费：指开发小区（或规划红线）内的道路、堡坎、室外供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等工程的建设成本费用。
基础设施建设费还包括开发小区（或规划红线）内不能有偿转让的公共配套设施的建设成本费用。
（五）管理费：指企业为管理和组织经营活动而发生的各项费用，包括管理人员工资及附加费、办公费、宣传费、交通差旅费、产品销售费、固定资产使用费、科技费、财产保护费、契约合同公证鉴证费。
经济适用房的管理费按本条（一）至（四）项费用之和的2%以内计算。
（六）贷款利息：指房地产开发经营企业为商品房建设项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出。
贷款利息＝建设项目所发生的实际银行贷款金额×当年人民银行公布的贷款利率×工程建设平均贷款周期。
（七）规费：指按国家和重庆市人民政府规定缴纳的各种行政事业性收费。
第八条 不得计入商品住房价格成本的费用：
（一）规划红线内的经营性用房和经营性设施的建设费用;
（二）各种集资、赞助、捐赠和其他与开发经营无关的费用；
（三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；
（四）开发经营者自留的房屋建设费用；
（五）各级财政拨款建设的非经营性公共建筑、配套设施的建设费用；
（六）按规定不能计入商品住房价格成本的其他费用。
第九条 利润：经济适用房按照本《规定》第七条（一）至（四）项费用之和的3%以内计算；其它商品房由开发、经营企业根据市场平均利润和市场行情自行确定。
第十条 税金：按国家规定计算。
第十一条 商品房销售价格应以套内建筑面积计价，如购房者要求，商品房开发、经营企业也可按建筑面积或套（使用面积）计价销售。不论以何种面积或方式计价销售，其列入计价的公摊部位和面积应在商品房买卖合同中予以明确。
每平方米套内建筑面积售价＝建筑总造价÷∑（套内建筑面积）
建筑总造价=成本+利润+税金
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
第十二条 在商品房竣工并经综合验收后，商品房开发经营企业应向有权测定商品房面积的单位申请核定商品房销售建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积和阳台建筑面积。若核定的套内建筑面积与销售时计算的套内建筑面积差异值在±6壱阅冢ê?墸蘼酃婊钜於啻螅蚵羲骄换ゲ共罴郏徊钜熘翟凇?壱陨现痢?%以内（含3%），双方按购房合同约定的单价计算，多退少补；差异值超过±3%以上，购房者有权选择多退少补或退回所购商品房，房地产开发经营企业不得强行要求购房者只能多退少补，或只能退回所购商品房（本《规定》发布前已签订购房协议的，按原协议执行）。
第十三条 商品房必须实行明码标价。标价的内容包括：
（一）商品房座落的具体位置[地点、幢号、楼层、房号（预售商品房应标明轴线范围）]；
（二）户型（提供用于面积计算的房屋建筑平面布置图等相关资料）;
（三）面积（建筑面积、套内建筑面积、阳台建筑面积同时标明）；
（四）价格：每平方米套内建筑面积和建筑面积销售价格（含朝向、楼层差价）同时标明；
（五）土地使用年限；
（六）代收费；
（七）物业管理的方式和收费标准。
第十四条 代收费是指在商品房价格之外应由购房者自己交纳的费用。包括：
（一）未计入商品房价格成本的天然气安装费;
（二）未计入商品房价格成本的闭路电视安装费;
（三）住户直接与经营单位结算的水、电一户一表的安装收费;
（四）办理房屋所有权证和土地使用权证应由购房户交纳的费、税；
（五）应由购房者自己交纳的其他费用。
第十五条 下列费用不允许列为代收费项目收取：
（一）商品房室内水、电、通讯安装工程费；
（二）小区（或规划红线内）室外水、电、通讯管网设施安装费（包括供电贴费、开闭所、配电房等建筑安装工程费）；
（三）按规定应计入商品房建安工程费或基础设施费的其他费用。
第十六条 经济适用房销（预）售价格应经政府价格主管部门审定。商品房开发经营企业在经济适用房销（预）售前应按本《规定》第七条的规定，向市价格主管部门申报经济适用房价格成本资料，经物价、建委、国土房管部门会同审查后，方可销售。
第十七条 其他商品房的销（预）售价格由商品房开发经营企业依据本《规定》自行确定，市、区县（自治县、市）价格行政主管部门有权进行抽查审核，被抽查的开发经营企业应当如实提供相关资料。
第十八条 价格行政主管部门及其工作人员不得将依法取得的资料或了解的情况用于进行价格管理以外的任何其他目的，不得泄露当事人的商业秘密。
第十九条 市价格行政主管部门应和市财政部门定期公布向开发建设项目收费的项目目录。经公布的收费项目可以计入商品房销售价格构成，凡未经公布的收费项目，开发经营企业有权抵制并拒绝缴纳。
第二十条 价格行政主管部门应当加强对商品房销售价格的市场监测，并发布有关信息。
第二十一条 违反本《规定》，属于《中华人民共和国价格法》和《重庆市行政事业性收费管理规定》应当予以行政处罚的，由市、区县（自治县、市）价格行政主管部门依法处罚。 第二十二条 违反本《规定》，属于违反建设、规划、国土、房屋等法律、法规和规章规定的，由建设、规划、国土资源和房屋管理部门依法处理。
第二十三条 违反本《规定》第七至八条关于商品房价格构成规定的，由市、区县（自治县、市）价格行政主管部门责令改正，或由有关部门依据有关行政法规依法处罚。
第二十四条 本《规定》执行中的具体问题由重庆市物价局负责解释。
第二十五条 本《规定》自发布之日起执行。
【引言】
随着世界各国市场经济的逐步建立，为了增强市场经济主体以债的方式加快商品流转的信心，保障债权人的合法权益，加快商品的流转速度，代位权制度应运而生。代位权制度作为债的保全措施之一，它已经突破了传统民法上“债的相对性”原则，它是一种关于实体上权利的制度，其实现途径有两种：代位权诉讼和代位申请执行。代位权制度对保障债权人债权的实现发挥着不可替代的作用。尽管如此，代位权制度实现还是要通过程序上来实现，但是我国历来就要“重实体，轻程序”的司法传统，因此，关于代位权诉讼规定实体法中，而代位申请执行规定在程序法中，代位申请执行在强制执行程序中存在严重的制度设计缺陷。故本文主要通过代位权诉讼与代位申请执行的比较，侧重对我国代位申请执行程序完善提出自己的见解。

一、代位权的概述

代位权是一种实体权利，是指债务人怠于行使其权利和危及债权人的权利实现时，债权人直接以自己的名义行使债务人权力的权利。[1]代位权设立的基本出发点是在保障债权人利益与债务人意思自治及交易安全之间进行协调平衡。代位权的主要内容如下：

第一、为了防止债权人对代位权的滥用和保障债权人正当行使代位权，因此，应当严格界定债权人代位权的行使要件，行使代位权的主要构成要件有如下几个方面：

（1）债务人陷于履行迟延

我国《合同法》第23条明确规定:“因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债人可以请求人民法院以自己的名义代位行使债务人的债权。”此条款并未明确规定债权人的债权到期是债权人行使代位权的条件之一。我国《合同法解释(一)》第11条关于代位权要件的规定也未加以完全明释。但对该解释第13条第1款进行体系解释，“债权到期”是“对债权人造成损害”的应有之义，债务人陷于履行迟延是代位权构成要件之一。由此可知，我国也把债权人的债权到期作为代位权成立要件之一。

（2）债务人怠于行使权利

我国《合同法》第73条明确规定“因债务人怠于行使其债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权。”司法实践当中，我们通常将债务人“怠于行使”理解为:“债务人不履行其对债权人的到期债权”，又“不以诉讼方式或仲裁方式”向次债务人主张到期债权。其理由为，以诉讼或仲裁方式向次债务人主张权利，此种方式具有一种客观明确的标准，[2]而后《合同法解释(一)》第十三条也明确规定：“《合同法》第七十三条规定的"债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的"，是指债务人不履行其对债权人的到期债务，又不以诉讼方式或者仲裁方式向其债务人主张其享有的具有金钱给付内容的到期债权，致使债权人的到期债权未能实现。”

（3）有保全的必要

我国《合同法解释(一)》第十一条将债权人保全债权之必要限定为“债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害。”所谓债权应有保全的必要，指的是债权人的债权有不能依债的内容获得满足的危险，因而有代位行使债务人权利以便实现债权的必要[3]。如果债务人资力雄厚，即使逾期不履行债务，并且怠于行使权利致使其财产总额减少，但其财产足以充分清偿其债务，并未危及债权人债权的实现，则不得行使债权人之代位权，只能诉请法院予以强制执行。

（4）债权人对债务人的债权与债务人对次债务人的债权合法、有效、到期

既然债权人要对次债务人提起代位诉讼，就要同时具备两个条件：一是债权人对债务人的债权要合法、有效、到期；二是债务人对次债务人的债权也要合法、有效、到期。

（5）债务人对次债务人的债权不具有专属性

我国《合同法解释（一）》第十二条明确规定：“合同法第七十三条第一款规定的专属于债务人自身的债权，是指基于扶养关系、赡养关系、继承关系产生的给付请求权和劳动报酬、退休金、养老金、抚恤金、安置费、人寿保险、人身伤害赔偿请求权等权利。” 从《合同法解释（一）》第十二条可以看出，以上权利具有人身专属性，因此不能申请代位诉讼。

第二、债权人的代位权的行使必须要有本人来行使，即债权人应以本人名义向次债务人行使权利。债权人的代位权有代位权诉讼与径行方式这两种实现方式，径行方式即为我们经常所说的代位申请执行，其在我国《民事诉讼法》中有所规定。[4]

第三、债权人的代位权行使的直接效果是归属债权人。债具有相对性的基本原则，而代位权的行使突破了债的相对性原则的限制，从而使债的效力扩展到原本与债权人毫无干系的第三人，这即是我们经常讲到的债的扩张效力。

二、代位权诉讼与代位申请执行的区别[5]

代位权诉讼与代位申请执行是有差别的，两者之间的区别具体有以下几点：

（1）性质上不同。代位权诉讼是法定的债权的权能，是债的保全方法之一。代位诉讼与是直接诉讼的对称。代位申请执行是一种强制执行手段，它并非法定债权的权能，也不是债的保全方法。不仅直接诉讼获得胜诉判决后，债权人可以申请执行债务人对第三债务人已到期的债权。

（2）代位权诉讼的客体范围广于代位申请执行的客体范围。一般而言，代位权的客体为债务人对第三人的权利，但专属于人身权的除外。《合同法》第73条第1款亦规定专属于债务人的债权不得代位提起代位诉讼。而代位申请执行的客体依据《若干意见》的规定仅为债务人对第三债务人的已到期债权。

（3）适用的条件不同。我国《合同法》第73条第1款规定的代位权诉讼的适用条件为：①债务人怠于行使其到期债权②对债权人造成了损害。而代位申请执行仅适用于：①案件已审结，当事人已经取得发生了法律效力的裁判等执行根据，且当事人已向法院提出执行申请，即进入了强制执行程序②被执行人不能清偿债务，无论其是否怠于行使其对第三债务人的债权 ③被执行人(债务人)对第三债务人享有已经到期的债权。

（4）效果不同。代位权行使后即代位诉讼获得胜诉判决后，第三债务人应该向债务人清偿债务，并且该第三人所交付的财产应作为债务人的总财产，向全体债权人清偿。

三、代位权诉讼与代位申请执行在司法实践中的困境

代位权诉讼与代位申请执行作为代位权的两种实现方式，因代位权诉讼与代位申请执行规定在两部不同的法律当中，因此，在司法实践当中，难免会发生矛盾，甚至引发冲突。

首先，债权人在实施代位权时，存在有选择上的冲突，到底是选择代位权诉讼还是选择代位申请执行，不知道选择何种方式更有利于来实现自己的权利，如果选择代位申请执行，一旦次债务人提出异议，而执行法院根本不对其进行审查，故债权人只能提起代位权诉讼，而一旦进入诉讼阶段，就会导致诉讼时间过长，诉讼效率低下。如果选择代位权诉讼债权人就要就同一债权提起两个诉讼，而二者又不能同意审理，故就会大大浪费司法资源，增加当事人的诉讼费用，挫败当事人对司法救济的积极性。