近年来，不断蔓延的小产权房建设问题已经被国土资源部列为最重要和最亟待处理的问题之一。2012年2至3月，国土资源部连续发布信息，决定将在小产权房较为密集的城市开展清理试点工作；3月初召开的全国“两会”期间，小产权房的清理问题再次成为人大代表、政协委员呼声较高的话题之一。2012年3月29日，由国土资源部牵头、中央14个部委参与研究制定的“全国小产权房初步清理整治政策方案”正式上报国务院。从中央部委到地方政府反馈的信息表明，对于小产权房的试点清理，各方反应不一，由其来自于地方政府和相关部委的阻力较大。作为法院的审判人员，笔者认为，无论各界对与这次小产权房清理试点工作的态度如何，存在何种争议，能否积极推进，但有一点已被官方确认和被公众所接受，那就是“小产权房”系违法建筑，不受法律保护。无论本次清理整治成败与否，由此带来的“既成事实的小产权房效力问题”与现行土地法律法规及相关政策的冲突势必又会产生一大批纠纷。为做好审判应对工作，笔者从多角度就“小产权房”的存在现状、法律效力的界定及清理整治工作的状态等方面深刻进行剖析探讨，不当之处敬请同行指正。

　　一、“小产权房”概念的产生及存在的主要类型

　　“小产权房”并不是法律上的概念，而是人们在生活实践中形成的一种约定俗成的称谓。人们通常所称的“小产权房”，是指一些村集体组织或开发商打着新农村建设、旧房改造或新社区建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或者是由农民自行组织建造的“商品房”。但是这些房屋却卖给了集体经济组织之外的人，它最大的优势就是建造快价格低，方便出售，往往村组织和村民也会在出让过程中得到一笔不小的收益。

　　随着小产权房开发建设的速度及规模的不断加大，人们根据“小产权房”占用的土地性质的不同，又把“小产权房”主要归结为二种类型。

　　第一种“小产权房”：占用集体用地或耕地进行违法建设，将农民集体用地使用权变相流转，用于商品住宅开发的违法建筑。

　　第二种“小产权房”：在政府划拨的国有土地或出让的国有土地上，或占有国有的河滩、河堤、荒滩等不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。如将政府规划的建设用地、公益用地等在未对土地使用性质变更的情况下进行的房地产开发并向社会出售的行为等。

　　建造这些“小产权房”，无论是村集体组织、单位、个人还是开发商均不具备房地产开发资质，未取得工商营业执照、土地使用证、建设规划许可证及商品房预售许可证等，由于“小产权房”无法办理合法的产权手续，其买卖协议的效力一直处于不确定或无效状态。

　　这些小产权房集中建在城乡结合部或位置优越的乡村集贸市场、十字路口、国道、省道及县乡公路的两侧，有的甚至建在河道、河滩、河堤、荒滩或城镇的排水通道上,在农村集体土地及房屋大幅度增值的背景下，原本就违法出租土地的农民反悔，或因房屋质量、土地租赁、拆迁补偿等原因发生纠纷就在所难免。

　　二、“小产权房”第一案对全国的影响

　　2002年7月1日，在中央美术学院进修的河北邯郸女子李玉兰与北京宋庄村的村民马海涛签订房产买卖协议，马海涛将自己的正房5间、厢房3间以及整个院落以4.5万元（当时的市值不超过2万元）的价格卖给李玉兰，并将集体土地建设用地使用证交给了李玉兰，房产买卖合同除双方签字外，还有村大队的盖章及见证人的签名。

　　事隔5年后的2006年，马海涛将李玉兰告上法庭，要求人民法院确认房产买卖合同无效，并要求李玉兰返还房产。

　　2007年7月，北京市通州区人民法院经审理认为：被告李玉兰是城市居民，依法不得买卖农村集体经济组织成员的住房，认定李玉兰和马海涛签订的房屋买卖合同无效。一审判决：马海涛给付李玉兰补偿款93808元，李玉兰将房产返还给马海涛。李玉兰不服提起上诉。

　　2007年12月17日，北京市第二中级人民法院终审判决李玉兰在90日内将房产交付给马海涛。

　　这就是当时备受全国关注的北京宋庄画家村“小产权房”诉讼案。“小产权房”因此“一夜成名”，几乎成了违法建筑的代名词。

　　随着画家村这起“小产权房”标本案例的落幕，类似的案件如雨后春笋般在全国各地法院不断出现。

　　三、“小产权房”纠纷案件持续增多，引起国土部及各地法院高度重视

　　随着北京“小产权房”诉讼第一案的宣判，全国各地大量的“小产权房”纠纷案件不断涌进法院。引起中央相关部委特别是国土资源部的高度重视。2008年10月22日，中央财经领导小组办公室主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文在回答《法制日报》记者提问时明确表示：“小产权房的产生是违法的。批准建设小产权房需要承担法律责任。” 2009年6月，国土资源部要求各地严查“小产权房”等违法用地、违法建筑行为；2009年9月，国土部下发通知，再次叫停小产权房；2010年2月，国土部官员表示，争取年内出台解决小产权房方案；2011年1月，国土资源部部长徐绍史表示，国土资源系统坚决推进“小产权房”问题清理工作；2012年2月，国土资源部宣布，今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作；2012年3月29日“全国小产权房初步清理整治政策方案”上报国务院。

　　各地法院为应对“小产权房”纠纷案件，防止“同案不同判”现象发生，也纷纷投入大量的人力、物力、财力对“小产权房”引发的纠纷开展调研活动，出台具体审判指导性意见。北京、天津、重庆、深圳等地成立专门机构对小产权房进行广泛调研，并向社会发布了长篇调查报告。郑州市中级人民法院还邀请相关部门的专家召开“小产权房”纠纷审判实务问题研讨会。河南省虞城县人民法院组织专人对2009年至2011年以来的“小产权房”纠纷案件进行专门调查，发布了题为《对小产权房引发相关纠纷增多原因的调查分析》的调查报告，报告认为，小产权房建设不仅未随着政府的禁令销声匿迹，反而愈演愈烈，持续上升，此类案件的增多不但给法院审判人员带来办案压力，而且加重了当事人的诉累和经济负担，更让人担忧的是，如果处理不当还会在一定区域造成社会的不稳定。该院的调查报告数字显示：2009年受理“小产权房”纠纷案件29起，判决处理13起，调解处理10起，撤诉6起；2010年受理48起，判决处理23起，调解处理15起，撤诉10起；2011年共立案受理涉及小产权房引发纠纷的案件58起，判决处理39起，调解处理10起，撤诉9起。上述案件平均审理期限为141天，耗费了承办法官的大量精力。以上数字表明，因小产权房开发引发的相关纠纷案件的判决率呈上升趋势，而调解、撤诉率却呈下降趋势，说明此类案件矛盾突出，不宜化解。

　　四、“小产权房”法律效力的界定及法官面临的困境

　　小产权房审判实践暴露出来的法律冲突，主要存在三大矛盾：一是购房者自身存在的矛盾，他们认为，“小产权房”是在政府部门的眼皮底下建成的，是政府部门监管不力才造成小产权房的“非法存在”，合同无效后产生纠纷购房者还要付出一定的经济损失；二是《宪法》与《土地管理法》第六十三条条文冲突，集体土地不能与国有土地一视同仁的法律矛盾；三是小产权房所有权与《物权法》之间的矛盾。

　　大多数支持小产权房买卖合同无效的法律界人士认为：

　　1、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制。而时下禁而不止的小产权房建设，其用地来源主要把农村集体的土地以租赁、合作开发等作为幌子进行小产权房建设，这种既无资质又无相关法律手续建成的小产权房，从租地开始便属违法，不但其房屋质量无法保障，且房屋的所有权也不具有完整性。由此而产生的租用土地、非农业建设、购买房屋后的质量问题等一系列纠纷也将随之而来，引发诸多社会矛盾。由于建房者无法取得土地使用证、房产证、完税证明等合法手续，无论是房屋的转让、工程建设等协议的效力均为无效。

　　2、《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……㈢以合法形式掩盖非法目的；㈣损害社会公共利益；㈤违反法律、行政法规的强制性规定。”根据上述法律规定，“小产权房”不但没有办理批准、登记手续，而且违反了法律、行政法规的强制性规定，不允许上市交易，双方签订的房屋买卖合同为无效合同。因此，在购买人“购买”的小产权房符合上市交易条件之前，购买人和房屋出卖人签订的房屋买卖合同一直处于无效状态。如在此期间双方发生纠纷，房屋出卖人可以根据《合同法》第五十八条合同无效的相关规定要求恢复到合同签订前的状态，即返还房款，要回房屋（前述李玉兰与马海涛之间的纠纷便属于这种类型）。但若购买人和房屋出卖人在房屋买卖合同中约定有关于“待小产权房符合上市交易条件，双方应办理过户手续”的内容，并且现在房屋已经具备上市条件的，该合同应当属于有效合同，买卖双方应当依约履行合同。

　　但也有法律界人士认为，人民法院在案件审理中如果大面积的认定小产权房买卖合同无效，也是不现实的。其一，按照《民法通则》的规定，合同无效就应当互相返还相应的财产，而不应赔偿差价，而审判实践中，法院往往会判决赔偿差价。其二，根据《物权法》的规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。所以，从《物权法》角度分析，地随物走，买了房屋，就应该享有相应的土地使用权益，但现行的《土地管理法》又规定不允许集体土地上市交易，这个矛盾只有等到相应的法规、政策出台以后来解决。

　　还有人士认为，在审理小产权房纠纷问题上要按照遵守法律法规，符合相关政策，坚持以人为本，有利社会稳定和改善民生的原则，保护各方当事人基本居住的生活条件。对于不同用地性质，不同时期建成的小产权房要区别对待，如把乡镇企业用地、乡村公共利益用地上的小产权房与宅基地上的小产权房区分开，把符合城市规划区内的小产权房与规划区外的区分开等等。

甘肃省人大常委会


甘肃省实施《中华人民共和国食品卫生法（试行）》的若干规定
甘肃省人大常委会


（1985年8月18日甘肃省第六届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过）


第一条 为实施《中华人民共和国食品卫生法（试行）》（以下简称《食品卫生法》），结合我省实际，制定本规定。

第二条 凡在本省生产经营食品，食品添加剂，食品容器、包装材料和食品用工具、设备的单位和个人，以及职工食堂都应遵守《食品卫生法》和本规定。
第三条 食品商贩和城乡集市贸易食品经营者在食品生产经营过程中必须符合下列卫生要求：
（一）生产经营食品要有卫生许可证，营业证，从业人员要有健康证。无证的单位和个人，不准生产经营食品；
（二）经营肉类食品要有检验合格证或检验印讫；
（三）销售和储存直接入口食品，须有防蝇、防尘、防鼠、防污染设施，保证食品清洁卫生，无毒无害；
（四）生产食品各工序要建立健全卫生制度，保持食品生产、运输、储存及经营场所的清洁卫生，饮食摊店须备有污水桶，出售瓜果、冷饮制品等须备有果皮箱（筐），污水、垃圾应倒在指定地点；
（五）餐具、饮具和盛放直接入口食品的容器，使用前必须洗净、消毒，炊具、用具用后必须洗净，保持清洁卫生；
（六）食品生产经营人员应当经常保持个人卫生，做到勤洗手、剪指甲，勤洗澡、理发，勤洗衣服、被褥，勤换洗工作服；
（七）加工生、熟食品的用具要分开使用，做到生食品与熟食品、半成品与成品分开存放；
（八）出售直接入口食品，不得使用铅印、油印纸张和有毒有害塑料、植物叶片包装；
（九）出售直接入口食品应当使用售货器具，不得钱、货混放，不得摆设地摊；
（十）食品不得与农药、化肥等有毒物品同车装运。非专用食品运输工具装运食品时，必须在装运前清洗消毒。
第四条 禁止生产经营下列食品：
（一）未经食品卫生监督机构审查批准私制的食用酒类和冷饮制品；
（二）未经省盐业主管部门批准私自生产的食盐、土盐；
（三）用香精、糖精、色素配制的颜色水；
（四）无包装的膨化食品；
（五）农药残留超过标准或喷药后未到安全期的蔬菜、瓜果以及浸拌过农药的粮食、油籽等。
第五条 城市和乡镇食品经营者，不得兼营农药、化肥以及其他化工原料等有毒有害物品；农村食品经营者兼营农药、化肥等有毒有害物品时，必须与食品隔离存放，分柜销售，严防污染食品。
第六条 生产糕点、罐头、奶粉、炼乳、饮料、方便面等定型包装食品，应在食品包装表面或商标标签上注明便于群众识别的产地、厂名、出厂日期和保存期限，没有注明出厂日期和保存期限的不得销售。
第七条 食品经营者采购食品，按规定需要索取检验合格证或者化验单的范围和种类如下：
（一）索证范围：国外进口食品、出口转内销食品、从省外调拨或购进的食品。
（二）索证种类：酒类、饮料类（包括水果原汁、果味露、汽水和各种固体饮料）、乳制品类、罐头类、畜禽肉类、水产品类、食品添加剂类、调味品类、粮食类、食糖类、食油类、有包装的豆制品类、酱腌菜类和直接接触食品的容器、包装材料，食品用工具、设备等。
食品卫生监督机构对采购的前款所列食品，必要时可以抽样复检。经抽检不合卫生要求的或者未按规定索取证明的，不得销售。
第八条 饮料、罐头、乳制品、肉制品、水产品、发酵食品、糖果、糕点以及粮油加工等生产经营企业，应建立健全食品卫生管理检验机构，或配备专职、兼职食品卫生管理、检验人员和必要的设备；未成立检验机构的食品企业，应定期向当地食品卫生监督机构送样检验。
食品卫生监督机构接受送检样品收取检验费标准，由甘肃省卫生厅会同物价部门统一制定，经省人民政府批准后执行。
第九条 经食品卫生监督机构、畜牧兽医卫生检验部门、工商行政管理部门以及生产经营主管部门，检验或检查出的有毒、有害食品，应当登记销毁，或者指定有关单位进行无害化处理。
第十条 评审优质食品时，必须有同级食品卫生监督机构参加。食品生产经营者申报优质食品时，应有产品说明书，卫生评价资料和同级食品卫生监督机构的检验证书。婴幼儿食品还需提供营养评价资料。已经评定的优质食品，经同级食品卫生监督机构检验不符合国家卫生标准的，评
审机关应当撤销其优质产品称号。
第十一条 食品生产经营者申请办理食品，食品添加剂，食品容器、包装材料和食品用工具、设备的宣传广告时，必须持有食品卫生监督机构审查同意的卫生质量证明书。
第十二条 城市和乡镇食品卫生许可证的发放和管理办法：
（一）食品生产经营者应当在开业前持主管部门或街道办事处证明，向食品卫生监督机构提出申请，经审查合格后，由县级食品卫生监督机构发给；
（二）卫生许可证三年换发一次，每年复核一次，冷饮卫生许可证每年换发一次；
（三）卫生许可证不得转借、涂改或买卖；
（四）变更生产经营项目、地址或者扩大经营范围时，必须经当地食品卫生监督机构审查同意，办理变更手续。
第十三条 凡从事食品生产经营的人员、职工食堂的炊管人员以及食品商贩，由主管部门负责组织，在当地食品卫生监督机构或者由食品卫生监督机构委托的医院进行健康检查，合格者发给健康证，健康证每年换发一次。
凡患有《食品卫生法》第二十五条第二款所列疾病的食品从业人员，应当离开岗位，及时治疗，或改做其他工作。
第十四条 生产经营食品的单位和个人，向工商行政管理部门申请办理营业执照，必须持有食品卫生许可证和健康合格证，无证的不予办理。
第十五条 食品生产经营企业新建、扩建、改建生产用房，工商行政管理部门开设集市贸易市场，必须由食品卫生监督机构对选址、设计进行卫生审查并参加工程验收。凡现有食品生产经营企业、集市贸易市场地址、内部布局、设施不符合卫生要求的，食品卫生监督机构有权作出限期
改进的决定；无法改进的，或者环境污染严重而又无法消除污染源的，报请县以上人民政府批准，限期搬迁或者转产或者关闭。
第十六条 生产经营食品的单位和个人，必须接受食品卫生管理人员和监督人员的检查、管理和监督。食品卫生检查、监督人员，在生产经营场所了解情况、索取有关资料时，应当出示证件；按照规定无偿采样，应当开具由甘肃省食品卫生监督管理机构印制的统一收据。被检查单位和
个人应当接受检查，不得拒绝和隐瞒。
第十七条 对执行《食品卫生法》和本规定成绩显著的单位和个人，以及检举违反食品卫生法规的有功人员，由各级食品生产经营主管部门和食品卫生监督机构给予奖励。
第十八条 对违反本规定的单位和个人，食品卫生监督机构可以依照《食品卫生法》的有关规定追究法律责任。
对违反《食品卫生法》和本规定的单位和个人给予处罚的具体办法，由省卫生行政管理部门制定，经省人民政府批准后执行。
第十九条 本规定自1985年10月1日起施行。



1985年8月18日