建立一元化的国有土地制度
——集体建设用地使用权流转引发的思考

奚正辉


内容摘要

　　本文首先阐述了集体土地的分类，集体建设用地使用权流转的概念，流转的条件及程序，非法流转的后果，及目前国家对集体土地流转的政策规定。其次分别介绍了小产权房，宅基地转让，以租代征等集体土地的热点问题并进行了剖析。最后鉴于市场经济发展的需要，打破城乡二元结构，将土地利益归还给农民，建议将集体土地合并到国有土地，彻底解决集体建设用地使用权流转的问题。

关键词　　一元化 集体建设用地 集体建设用地使用权流转 小产权房 宅基地转让 以租代征 二元结构


　　我国宪法对土地的所有权和使用权制度作了规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
　　土地从所有权分为：国有土地与集体土地。土地根据用途分为农用地、建设用地和未利用地。所以集体土地也可以分为三种：集体农用地、集体建设用地、集体未利用地。
　　集体建设用地的所有人是集体，但如何界定集体的概念？根据《土地管理法》第10条规定，集体可能有三种情况：村民委员会或村集体经济组织、村民小组与乡（镇）农村集体经济组织。
　　所谓集体建设用地使用权，是指使用权人依法从集体土地的所有权人处取得该集体建设土地的占有、使用、收益、处分的权利。
　　《土地管理法》第11条：农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。由此可见，集体建设用地使用权是有使用权证书的，并且是由县级人民政府核发的。
　　本文着重讨论集体建设用地使用权流转引发的问题及建议将集体土地合并到国有土地来彻底解决集体建设土地流转的问题（即建立我国土地所有权一元化，取消集体土地制度）。

一、集体建设用地使用权流转的法律规定
1、集体建设用地使用权流转的概念
　　集体建设用地使用权流转，是指乡镇村各级农民集体经济组织或乡镇企业及个人依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地使用权通过出让、转让、出租、联营、作价入股等方式，有偿转让给其他单位和个人使用的行为，其实质是土地使用权主体的变更。

2、集体建设用地使用权流转条件及程序
　　有权申请使用集体建设用地的只有三种情况：兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施和公益事业建设。《土地管理法》第43条：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
　　而且以上三种情况使用集体土地进行建设，是有限制及要求的。首先，乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划。其次，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡（镇）人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。最后，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。
　　目前法律规定允许集体建设土地流转的情况为：1、农村村民出卖、出租住房。但根据规定，其再申请宅基地的不予批准，而且根据国务院文件的规定，农村村民不能将宅基地的房屋出卖给城镇居民。2、符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情形。

3、集体建设用地使用权非法流转的后果
　　《土地管理法》第73条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4、关于集体建设用地使用权流转的政策
　　2004年12月21日，国务院下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为。对违法用地及其建筑物和其他设施，按法律规定应当拆除或没收的，不得以罚款、补办手续取代；确需补办手续的，依法处罚后，从新从高进行征地补偿和收取土地出让金及有关规费。
　　2006年3月27日，国土资源部下发了《关于坚持依法依规管理节约集约用地支持社会主义新农村建设的通知》（国土资发〔2006〕52号）要适应新农村建设的要求，经部批准，稳步推进城镇建设用地增加和农村建设用地减少相挂钩试点、集体非农建设用地使用权流转试点，不断总结试点经验，及时加以规范完善。
　　2006年8月31日，国务院下发了《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发 [2006] 31 号）
农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划，纳入年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为；单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为，要依法追究有关人员的法律责任。
　　2007年12月30日，国务院办公厅下发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）任何涉及土地管理制度的试验和探索，都不能违反国家的土地用途管制制度。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。 通过出租(承租)、承包等“以租代征”方式非法使用农民集体所有土地进行非农业项目建设的行为。对此，必须严格禁止，并予以严肃查处。国土资源管理部门要对“以租代征”的违法违规问题进行全面清查，并严格依法依纪处理。国土资源部要会同有关部门，根据农村经济社会发展变化的新情况，深入研究在依照土地利用总体规划、加强用途管制的前提下，完善对乡镇企业、农民住宅等农村集体建设用地管理和流转的政策措施。
　　2008年1月3日，国务院下发了《关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）利用农民集体所有土地进行非农建设，必须符合规划，纳入年度计划，并依法审批。严格禁止擅自将农用地转为建设用地，严格禁止“以租代征”将农用地转为非农业用地。

5、农用地转为建设用地的手续
　　《土地管理法》第44条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。 其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和土地利用年度计划中确定的农用地转用指标；城市和村庄、集镇建设占用土地，涉及农用地转用的，还应当符合城市规划和村庄、集镇规划。不符合规定的，不得批准农用地转为建设用地。

二、当前集体建设用地使用权流转的热点及评析
1、小产权房法律问题研究
　　所谓的小产权房，也叫乡产权房，是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发。
小产权房最大的优势是价格便宜，只有相同位置商品房价格的40％至60％，而且买卖不要缴纳契税、物业费等使用费低廉。
　　小产权房正因为价格比较便宜，受到广大购房者的青睐。2007年对小产权房新闻报道非常多，主要集中在北京、河北等地，这也引起了国务院的重视。其实小产权房各个地方或多或少都存在，只是以前没有被大众所关注。2007年通过媒体集中报道出来，而且这些地方小产权房比较集中，问题比较严重，公开向社会销售。小产权房产生的根本原因是城市人口急剧增加，城市房价过快攀升，导致部分有购房需求的群体买不起市场上的商品房，只能退而求其次，去买小产权房。在用经济实力说话的今天，这些中低收入者选择小产权房，更多是无奈，而不是不懂法律。只有买到能够满足自己居住需求的房屋，才能安居乐业，居民的幸福指数才会提高。
　　小产权房的法律风险在于：①不能办理房地产权证，因为这类房屋是建在集体土地上的，没有缴纳土地出让金、没有规划许可证、施工许可证，故也不会有产权证。②不能正常出售，因为没有房地产权证，不能办理正常的过户交易，而且出售的价格也会比商品房低，而且不能在房地产市场自由流通。③有被拆除的风险，因为是违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，甚至业主也得不到拆迁安置补偿。④房屋质量差，因为没人监督，一些建设单位为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。⑤售后保修难以保证。⑥不能合法继承，权利人去世后若要继承，公证机构与法院可能都不会受理。⑦不能贷款，购买小产权房不能贷款，只能一次性付清。⑧物业管理水平差，有些房屋甚至没有物业管理。
江苏省南京市人民政府


南京市人事争议仲裁暂行规定
　
１９９２年７月１２日　南京市人民政府令第２１号



第一章　总则





　　第一条　为促进人才合理流动，妥善处理人事争议，保护当事人的合法权益，根据国家有关规定，结合本市实际，制定本规定。


　　第二条　本规定适用于本市行政区域内专业技术人员、管理人员与法人间，法人与法人之间的人才流动等人事管理中发生的人事争议案件。


　　第三条　市、区、县设立人事争议仲裁委员会（以下简称仲裁委员会），负责受理人事争议案件。


　　第四条　人事争议仲裁，以事实为依据，以法规政策为准绳。


　　第五条　仲裁委员会审理案件实行一次裁决制度。


　　第六条　本规定由市仲裁委员会负责组织实施，并对实施情况进行监督检查。
第二章　组织





　　第七条　仲裁委员会由同级政府的人事、科技、教育、法制等行政管理部门，以及其他有关部门的人员组成。


　　第八条　仲裁委员会设主任一人， 任一至二人和委员若干人。主任由同级政
府主管人事的负责人担任。仲裁委员会组成人员必须是单数。


　　第九条　政府人事部门处理人事争议的工作机构是仲裁委员会的办事机构，负责处理仲裁委员会的日常工作。


　　第十条　仲裁委员会设专职仲裁员，还可以根据办案需要聘请兼职仲裁员。兼职仲裁员在仲裁活动中享有与专职仲裁员同等的权利。


　　第十一条　仲裁委员会审理人事争议案件，由仲裁员二人和仲裁委员会指定的首席仲裁员一人组成仲裁庭进行。
　　简单的人事争议案件，可以指定一名仲裁员独任仲裁。

第三章　受案范围





　　第十二条　仲裁委员会受理下列人事争议案件：
　　（一）专业技术人员和管理人员在人才流动中发生的争议。
　　（二）国家机关面向社会公开招考工作人员中发生的争议。
　　（三）外商投资企业、民办科研机构、乡镇企业等面向社会公开招聘中发生的争议。
　　（四）聘用干部因履行聘用合同发生的争议。
　　（五）因适用干部人事法规需要仲裁的其他争议。


　　第十三条　仲裁委员会对下列人事争议案件不予受理：
　　（一）国家机关、企事业单位内部因人事任免、奖惩、干部调整等发生的争议；
　　（二）下列人员因人才流动而发生的争议：
　　（１）在合同期内的聘用干部。
　　（２）在规定服务期内的单位出资培训人员。
　　（３）在规定保密期内的机要工作人员。
　　（４）从外省市调入本市不满五年的人员。
　　（５）承担国家、省、市重点项目的工作骨干。
　　（６）国家规定的在特殊岗位从事特殊专业的人员。
　　（７）经司法或行政机关决定、批准正接受审查尚未结案的人员。
　　（三）属于按《国营企业劳动争议处理暂行规定》受理的争议。
　　（四）法律、法规、规章规定不予受理的。

第四章　管辖





　　第十四条　市仲裁委员会管辖下列人事争议案件：
　　（一）跨区、县的。
　　（二）涉及外商投资企业的。
　　（三）涉及区（县）级以上机关及市属以上企事业单位的。
　　（四）本行政区域内有重大影响的。


　　第十五条　区、县仲裁委员会管辖辖区内本规定第十四条以外的人事争议案件。管辖权发生争议的，报市仲裁委员会指定管辖。


　　第十六条　市仲裁委员会认为有必要时，可以审理区、县仲裁委员会管辖的案件，也可以把自己管辖的案件移交区、县仲裁委员会审理。

第五章　程序





　　第十七条　申请仲裁，必须符合下列条件：
　　（一）申请人是与申请仲裁的案件有直接利害关系的当事人；
　　（二）有明确的被申请人、具体请求和事实、理由；
　　（三）符合本规定的受案范围，并属于本级仲裁委员会管辖。


　　第十八条　当事人申请仲裁，应当在发生争议之日起三个月内提出。


　　第十九条　申请人应当向仲裁递交申请书，并按被申请人数提交副本。


　　第二十条　当事人可以委托一至二人作为代理人。委托他人代理必须向仲裁委员会提交授权委托书。


　　第二十一条　仲裁委员会接到申请书后，应当在７日内作出是否受理的决定。决定受理的，一般应当在立案之日起３个月内结案。不予受理，应当在７日内通知申请人并说明理由。


　　第二十二条　仲裁委员会应当在立案之日起７日内，将申请书副本送达被申请人。被申请人应当在收到申请书副本之日起１５日内，向仲裁委员会递交答辩书和有关证据。被申请人不按时递交答辩书的，不影响案件的审理。


　　第二十三条　仲裁员有下列情况之一的，应当自行申请回避，当事人和代理人也有权申请其回避：
　　（一）是本案当事人的近亲属。
　　（二）与本案有利害关系。
　　（三）与本案有其他关系，可能影响对案件的公正裁决。
　　仲裁员的回避，由同级仲裁委员会主任或副主任决定。


　　第二十四条　仲裁委员会有权调阅当事人的档案，有权索取与争议有关的资料，有权向有关组织、公民调查和收集证据，有关单位和个人不得拒绝。


　　第二十五条　仲裁委员会在受理案件期间，双方当事人都不得扩大争议，个人必须遵守单位的各项规章制度，单位不得对其作出与争议内容有关的新的处理。


　　第二十六条　仲裁委员会受理案件后，应当先进行调解。对调解达成协议的，经当事人签字后制作调解书。调解书由仲裁员和书记员署名并加盖仲裁委员会的印章。调解未达成协议或在调解书送达前当事人反悔的，应当进行裁决。


　　第二十七条　仲裁委员会仲裁案件，应当在开庭３日前，将开庭的时间、地点书面通知当事人。
　　经两次通知，当事人无正当理由拒不到庭的，属申请人按撤回申请处理，属被申请人可缺席仲裁。


　　第二十八条　仲裁委员会仲裁案件时，应当由仲裁员当众宣布仲裁纪律，认真听取申请人和被申请人的陈述，并可要求当事人就争议的事项出示证明；在当事人辩论后，可征询双方意见，进行调解。调解不成的，应当在评议后裁决。
　　仲裁庭仲裁案件实行少数服从多数的原则。对于不同意见，必须如实记入笔录，并由仲裁员和书记员签名。


　　第二十九条　仲裁委员会裁决案件，应当制作裁决书，裁决书由仲裁员和书记员署名并加盖仲裁委员会印章。


　　第三十条　仲裁委员会的调解、裁决书，应当在调解、裁决后的５日内送达当事人。
　　受送达人应当在送达回证上签名或盖章，并注明收到日期。


　　第三十一条　受送达人拒绝接受裁决书的，送达人应当在送达回证上注明拒收事由和日期，由送达人和见证人签名或盖章，把裁决书留在受送达人的住所或单位，即视为送达。
　　受送达人拒绝接收调解书，视为反悔。仲裁委员会应当在３０日内作出裁决。


　　第三十二条　对已经双方当事人签收的调解书和发生法律效力的裁决书，双方当事人都必须履行。
　　经裁决允许流动的人员，其所在单位应当在接到裁决书之日起１５日内办理有关手续。逾期不履行的，由仲裁委员会直接调转人事档案，并办理有关手续。
　　经裁决不允许流动的人员，不得擅自离职。对擅自离职的，单位可按有关规定处理。


　　第三十三条　仲裁委员会主任、副主任发现已发生法律效力的裁决确有错误需要重新审理的，应当提交仲裁委员会决定。


　　第三十四条　市仲裁委员会发现区、县仲裁委员会已发生法律效力的裁决有错误时，有权提审或责成区、县仲裁委员会再审。
　　再审案件，必须另行组成仲裁庭。

第六章　附则




　　第三十五条　申请人事争议仲裁，当事人应当向仲裁委员会交纳仲裁费。仲裁费包括案件受理费和案件处理费。


　　第三十六条　本规定由南京市人事局负责解释。


　　第三十七条　本规定自发布之日起施行。