贷款新政下，简析房屋交易的违约问题

吴林锋


　　对正处于疯狂上涨的中国楼市而言，4月17日 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》无疑是一剂猛药。通知规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，有关人士预测这一政策将会影响到目前约三分之一的贷款买受人。
　　在司法实践中，笔者亲历大多《房地产买卖合同》都存有如下约定：“买方申请银行贷款×万元在×月×日支付，若逾期支付×天，出卖人有权解除合同，买受人按照房屋总价的20%承担违约责任。”这一合同约定令很多购房者在新政出台后忐忑不安。
那么，贷款新政下，因贷款不足无法正常交易，买受人能否顺利解除合同？解除合同是否需要承担违约责任？根据笔者的司法实践经验，需要区分情况：

一、贷款不足，有约定的，按照约定处理

　　如《房地产买卖合同》约定：“买方申请贷款×万元，若贷款不足部分，买方应当在过户前补足。”那么，根据合同缔约自由、全面履行合同的原则，买卖双方对可能出现的“贷款不足，甚至无法取得贷款”情况已经明确约定了处理方式，即买方应当以“现金方式补足”。
　　但在现实交易过程中，买卖双方签订合同时，并没有特别注意这一条款。在贷款新政下，一旦买方贷款出现问题，而事实上又无法通过“现金补足”的方式继续交易，买方将面临被动的局面：卖方在履行必要的法律催告程序后，可以逾期付款根本违约为由，解除买卖合同，并追究买方的违约责任。与此，笔者建议，作为买方尽可能在中介或者专业律师的介入下，通过协商解决。

二、贷款不足，没有约定的，区分两种情况：

　　1、贷款新政下，房屋买受人能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，房屋买卖合同事实上已不可能继续履行，且该履行障碍并非房屋买受人的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，法院一般都会准许；且买卖双方互不承担违约赔偿责任。
　　笔者认为，上海法院这一处理精神，在充分考虑新政对贷款成数影响的前提下，严格把握“造成贷款不足的过错归责原则”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”同时，《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”笔者认为，贷款新政亦可适用“情势变更”原则。但考虑到贷款新政涉及面较广，情势变更原则在上海司法实践中，掌握严格，都需要报请“高院”审核。
　　因此，买方碰到贷款不足，若主张解除合同并期望能够避免承担违约责任：其一、需举证贷款不足，买卖合同事实上已经无法履行；其二、贷款不足，并非自身原因造成。
　　2、房屋买卖合同是一种标的额相对较大、与买卖双方有切身利害关系的合同。当事人在订立合同时往往对合同内容有较为全面的认识，对自身合同义务的履行及风险有着较为充分的预见。因此，作为付款义务人的房屋买受人对合同订立后可能出现的各种履行障碍，应当有充分、合理的预见，并对可能出现的履行障碍有相应的解决方案。一般情况下，贷款成数的变化不会当然导致房屋买受人不能继续履行合同，房屋买受人也可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。

律师提醒：
　　针对的是尚未签订购房合同的情况，面对楼市政策面临调整，银行收紧房贷的时候，购房者应该如何避免因“贷款不足而违约”的情况出现？对此，笔者的建议：
　　1、签订购房补充协议涉及付款日期的约定不要具体到某日，可以约定为 “银行实际放贷日”，或加上 “以银行实际放款日作为准”。
　　2、如贷款预期未获银行批准，则可以约定“因不可归结为买卖一方的原因而导致贷款未能被批准的或者贷款成数不足的，双方均有权解除合同，互不承担违约赔偿责任。”

本文作者：上海精文律师事务所房产部 吴林锋 律师
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四川省阿坝州人民政府办公室


阿坝州人民政府办公室关于印发《阿坝州政务公开审核办法》《阿坝州政务公开依申请公开办法》《阿坝州政公开目标管理考评办法（试行）》《阿坝州人民政府关于违反政务公开规定行为的责任追究办法》的通知

阿府办发〔2007〕44号

各县人民政府，州级各部门，卧龙管理局：

　　《阿坝州政务公开审核办法》、《阿坝州政务公开依申请公开办法》、《阿坝州政务公开目标管理考评办法（试行）》和《阿坝州人民政府关于违反政务公开规定行为的责任追究办法》已经州人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻实施。

　　特此通知。




　　　　　二○○七年八月九日

阿坝州政务公开审核办法

　　第一条 为认真执行《中华人民共和国政府信息公开条例》、《四川省政务公开规定》，确保政务公开真实、及时、有效、安全，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于应当公开的政务内容在正式公开前，按照政务公开程序的预先审核。
　　第三条 审核的原则是“谁主管、谁审批、谁负责”，未经审核的政务内容不得公开。
　　第四条 审核的重点是公开的范围、形式、时限、程序等是否符合《中华人民共和国政府信息公开条例》、《四川省政务公开规定》的相关要求。
　　第五条 审核的内容是公开的准确性、权威性、完整性和时效性。
　　第六条 审核的程序是拟定政务公开内容；分管领导审核；主要领导审批签发。需报上级批准的，经批准后予以公开。
　　第七条 审核中的涉密事项，按照有关规定办理。
　　第八条 对审核不严、公开内容失真、造成负面影响以及出现泄密等问题的，监察机关将依法依规追究主要领导和相关责任人的责任。
　　第九条 本办法自印发之日起施行。


阿坝州政务公开依申请公开办法

　　第一条 为进一步保障和落实公民、法人和其他组织的知情权，根据《中华人民共和国政府信息公开条例》和《四川省政务公开规定》，制定本办法。
　　第二条 本办法所称依申请公开，是指公民、法人和其他组织（以下简称申请人）根据自身需要向有关行政事业单位提出申请公开未向社会公众公开的事项，行政事业单位依照本办法向申请人公开的活动。
　　第三条 依申请公开遵循严格依法、真实快捷、方便申请人知晓的基本原则。
　　第四条 下列政务信息不予公开：
　　（一）确定为国家秘密和涉及国家安全的信息；
　　（二）依法受保护的商业秘密；
　　（三）依法受保护的个人隐私；
　　（四）法律、法规禁止公开的其他事项。
　　第五条 申请人申请公开政务信息时，可以采用信函、电报、传真、电子邮件等方式向行政事业单位提出；因客观原因不能自行申请时，可委托他人申请。申请人通过互联网提出申请的，在阿坝州政府门户网站上填写电子版《申请表》后，通过电子邮件方式发送至受理机构电子邮箱；通过信函方式提出申请的，应在信封左下角注明“政府信息公开申请”字样；通过电报、传真方式提出申请的，应相应注明“政府信息公开申请”字样。
公民申请应当包括下列内容：
　　（一）公民的姓名、工作单位、证件名称及号码、联系方式等；
　　（二）所需政务信息的内容描述；
　　（三）申请人的签名或盖章；
　　（四）申请提交时间。
　　法人和其他组织申请应当包括下列内容：
　　（一）法人和其他组织名称、组织机构代码、法定代表人及联系方式等；
　　（二）所需政务信息的内容描述；
　　（三）申请人的签名或盖章；
　　（四）申请提交时间。
　　申请公开属于商业秘密或个人隐私的信息的，应当提交当事人同意公开的书面证明。
　　第六条 行政事业单位可以通过发放、邮寄或提供网上下载服务等多种方式向申请人提供申请书的格式文本。
　　行政事业单位应当创造条件，方便申请人通过互联网直接查询、获取有关政务信息。
　　第七条 行政事业单位收到申请后应当场登记。不能当场提供或者答复的，应当在收到申请之日起5个工作日内进行实质性审查并根据下列不同情况作出答复：
　　（一）属于应当公开的，制作公开决定书，公开决定书应注明公开时间、公开场所、公开方式和应支付的费用。延长公开期限的，应说明延长的理由；
　　（二）属于不予公开的，制作不予公开决定书并说明理由；
　　（三）属于主动公开且已经主动向社会公开的，应当指引告知申请人；
　　（四）属于应当主动公开但未公开的政务信息，应当向社会公开并指引告知申请人；
　　（五）申请的政务信息不属于被申请机关掌握范围的，应协助将申请转递相关受理机关，同时告知申请人转递情况和联系方式；
　　（六）申请公开的政务信息不存在的，应当告知申请人；
　　（七）申请公开的内容不明确的，应当告知申请人更改、补充申请。
　　第八条　应当向社会公开而未公开的事项，任何人申请公开的，应当自收到公开申请书之日起15个工作日内向社会公开。
　　第九条　因信息资料处理等客观原因及其他正当理由在规定的期限内确实难以作出答复的，可以将答复的期限适当延长并书面告知申请人，延长期限不得超过15个工作日。
　　因不可抗力或者其他法定事由不能在规定的期限内答复申请人或者向申请人提供政务信息的，期限中止，待障碍消除后恢复计算。
　　期限的中止和恢复，行政事业单位应当及时书面通知申请人。
　　第十条　申请人要求提供的政务信息含有不予公开的内容，但能够区分处理的，行政事业单位应当提供可以公开的内容。
　　第十一条　申请人要求提供的政务信息属于本规定第四条第（二）、（三）项情形，可能影响第三方权益的，行政事业单位应当书面征询第三方的意见。第三方在要求的期限内未作答复的，视作不同意提供。
　　第十二条　行政事业单位答复申请人不予公开、不予提供的政务信息，不得以有偿服务或者变相有偿服务的形式提供，不得通过与该行政事业单位有隶属或者业务指导等关系的企业、事业单位、中介组织以有偿或者变相有偿的形式向申请人提供。
　　第十三条　行政事业单位依申请提供政务信息，有条件的应当安排适当的时间和场所，供申请人当场阅读或者自行抄录。
对阅读、行动有困难的残疾人、文盲申请人，行政事业单位应当提供必要的帮助。
　　第十四条　行政事业单位向申请人提供政务信息，可以按物价部门核准的收费标准向公开权利人收取检索、复制、邮寄、递送等费用。申请人属于低保家庭及低保边缘家庭成员的，凭有关证明可以免除费用。法律、法规对收费另有规定的，从其规定。
　　第十五条　行政事业单位违反本规定，有下列情形之一的，由监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他责任人员依有关规定给予政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）对申请人隐瞒或者拒绝提供应当公开的政务信息或者提供虚假政务信息的；
　　（二）未履行告知义务，导致第三方的合法权益受损害的；
　　（三）违反保密法律法规规定的；
　　（四）违反规定收费的；
　　（五）其他违反本办法的行为。
　　第十六条　申请人认为行政事业单位不按规定履行政务信息公开义务的，可以向该行政事业单位的上级主管部门或者监察机关投诉。接受投诉的单位应当及时调查处理，并根据情况回复申请人。
　　第十七条　各县、各部门应当加强对依申请公开工作的组织领导，可以依据本制度制定相应的实施细则。各级监察机关、政务公开工作机构应定期组织监督检查，对不依法履行公开义务的，应当及时督促其纠正。
　　第十八条　本办法由州政务公开联席会议负责解释。
　　第十九条　本办法自印发之日起施行。

　　附件：政府信息公开申请表（样本）


附件
政府信息公开申请表（样本）



阿坝州政务公开目标管理考评办法（试行）

　　为认真执行《中华人民共和国政府信息公开条例》和《四川省政务公开规定》，切实深化政务公开，结合阿坝州人民政府年度工作要点和年度政务公开目标任务的要求，制定本办法。

　　一、对各县政府政务公开考评办法（总分100分）
　　（一）组织领导（20分）。
　　1. 建立健全本县政务公开和办事公开工作领导机构和工作机构。第一责任人、具体负责人和责任单位明确，有专人承办和经费保障。工作有组织协调和指导督查。（5分） 　
　　2. 结合本县实际制定政务公开和办事公开工作计划，逐项进行任务分解并下达到责任单位和责任人。（5分）
　　3. 政务公开工作总体有规划，年度有安排，实施有措施，工作有总结，经验有交流，舆论有宣传。（5分）
　　4. 开展政务公开工作督查调研。按要求上报政务公开工作自查报告和有关材料。（5分）
　　（二）制度建设与监督检查（20分）。
　　1. 坚持和完善政务公开目标考评制度、政务信息公开制度、审核制度、重大决策咨询听证和预公开制度、首问责任制度、依申请公开制度、评议制度和责任追究制度等政务公开工作制度。政务公开和办事公开工作规范化程度有提高。（4分）
　　2. 把落实政务公开工作纳入政府目标管理，逐级落实。（4分）
　　3. 主动接受人大、政协、监察部门和人民群众的监督。（4分）
　　4. 健全和落实政务公开过错责任追究制度。对应公开而没有公开的做到严肃处理。（4分）
　　5. 建立健全激励机制，做到奖惩分明。（4分）
　　（三）政务公开的内容（25分）。
　　1. 认真执行《政务公开内容目录》，依此规范政务公开内容。结合实际，及时修订、补充和完善《政务公开内容目录》。（5分）
　　2. 及时审定、更新和充实政务公开内容，做到公开内容全面真实、及时准确、重点突出、群众满意。（10分）
　　3. 公开便民措施、工作制度、违纪违诺的投诉及责任追究查处结果。（5分）
　　4. 结合实际依法依程序公开重大决策过程。（5分）
　　（四）政务公开的形式（20分）。
　　1. 结合本县实际，根据公开内容的需要选择网络、政务公开栏、宣传手册或其他适合的方式进行公开，切实方便群众知情办事。（12分）
　　2. 充分运用新闻发布会、听证会、人民代表旁听政府重大决策会议、会议文件、工作简报、公告公报、新闻媒体、领导信箱、服务热线、电子显示屏、办事指南、便民资料等多种形式实行政务公开和办事公开。（8分）
　　（五）政务公开的实效（15分）。
　　1. 运用各种便于公众知晓的形式传递政务信息，为公众提供快捷、方便的服务，保证政务公开和办事公开及时有效。没有发生因政务未公开或公开不及时而造成的事故或群众投诉。（5分）
　　2. 力求达到政务公开的时间与内容相适应，保证制度性、政策性内容长期公开，阶段性工作逐段公开，经常性工作及时公开，动态性工作随时公开。（5分）
　　3. 对事关全局、涉及公众普遍关注和公众切身利益的重要事项实行决策前公开、实施过程动态公开和实施结果公开。（5分）
　　二、对州政府各部门政务公开考评办法（总分100分）
　　（一）组织领导（20分）。
　　1. 建立健全本部门政务公开和办事公开工作领导机构和工作机构。第一责任人、分管负责人和责任单位明确，有专人承办和经费保障。工作有组织协调和指导督查。（5分）
　　2. 结合本部门实际制定政务公开和办事公开工作计划，逐项分解各项工作任务，任务分解做到工作内容、责任部门、责任人落实。（5分）
　　3. 政务公开工作总体有规划，年度有安排，实施有措施，工作有总结，经验有交流，舆论有宣传。（5分）
　　4. 开展政务公开工作督查调研。按时按要求上报政务公开工作自查报告和有关材料。（5分）
　　（二）制度建设与监督检查（20分）。
　　1. 坚持和完善政务信息公开制度、审核制度、重大决策咨询听证和预公开制度、首问责任制度、依申请公开制度、评议制度和责任追究制度等政务公开工作制度。政务公开和办事公开工作规范化程度有提高。（4分）
　　2. 建立并实行政务公开评议考核制度。采取切合实际的、多形式、多渠道、多层面的评议方式考核本系统、本机关开展政务公开工作情况。（4分）
　　3. 主动接受法律监督和民主监督以及政府部门、行政监察部门和人民群众的监督。（4分）
　　4. 健全和落实政务公开过错责任追究制度。对应公开而没有公开的做到严肃处理。（4分）
　　5. 建立健全激励机制，做到奖惩分明。（4分）
　　（三）政务公开的内容（25分）。
　　1. 认真执行《政务公开内容目录》，依此规范政务公开内容。结合实际及时修订、补充《政务公开内容目录》。（5分）
　　2. 及时审定、更新和充实政务公开内容，做到公开内容全面真实、及时准确、重点突出、群众满意。（10分）
　　3. 公开本部门的便民措施、工作制度、违纪违诺的投诉及责任追究查处结果。（5分）
　　4. 结合实际依法依程序公开重大决策过程。（5分）
　　（四）政务公开的形式（20分） 。
　　1. 结合本部门实际建设好政务公开网站（网页），利用网络公开（或通过“中国阿坝州”政府门户网站公开）。（10分）
　　2. 结合实际建立“稳、固、显”且内容可随时更新的政务公开栏。（3分）
　　3. 政务服务中心（或“一站式服务窗口”）制度健全，服务规范。（4分）
　　4．充分运用新闻发布会、听证会、会议文件、工作简报、公告公报、新闻媒体、领导信箱、服务热线、电子显示屏、办事指南、便民资料等多种形式实行政务公开和办事公开。（3分）
　　（五）政务公开的实效（15分）。
　　1. 运用各种便于公众知晓的形式传递政务信息，为公众提供快捷、方便的服务，保证政务公开和办事公开及时有效。没有发生因政务未公开或公开不及时而造成的事故或群众投诉。（5分）
　　2. 保证制度性、政策性内容长期公开，阶段性工作逐段公开，经常性工作及时公开，动态性工作随时公开。（5分）
　　3. 对事关全局、涉及公众普遍关注和公众切身利益的重要事项实行决策前公开、实施过程动态公开和实施结果公开。（5分）
　　三、考评方式和要求
　　（一）考核采用100分制，各小项没有扣分因素即得分，如有扣分因素该小项不得分。各县人民政府、州政府各部门考评所得分值折算计入年度目标任务考核分值。
　　（二）考核采取自查与抽查相结合、平时检查与年终检查相结合的方式进行。各县人民政府、州政府各部门应于次年的1月10日前将自查报告送州政务公开工作联席会议办公室。同时结合全州政务公开工作联席会议办公室和州委州政府目标管理办公室的抽查情况进行综合评分。




阿坝州人民政府
关于违反政务公开规定行为的责任追究办法

　　第一条　为规范政务公开工作，加强对违反政务公开规定行为的责任追究，根据《四川省政务公开规定》和《四川省行政机关工作人员行政过错责任追究试行办法》等规定，制定本办法。
　　第二条　本办法适用于全州各级行政机关和法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织及其工作人员。
　　第三条　违反政务公开规定行为的责任追究种类为：责令改正、通报批评、行政处分。
涉嫌犯罪的，移交司法机关依法处理。
　　第四条　在政务公开工作中有下列行为之一的，追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任：
　　（一）不传达贯彻、不落实上级关于政务公开的决定和要求的；对政务公开工作，未纳入本地区本部门（单位）重要议事日程，组织领导不力，搞形式、走过场的；
　　（二）制发违背上级关于政务公开决定和要求的文件或者作出违背上级有关规定的决策、决定的；
　　（三）不按国家有关规定编制、公开本地区本单位政务公开目录并上报备案的；
　　（四）不按本县、本单位政务公开目录规定的内容、形式和范围等公开政务信息的；
　　（五）违反国家法律法规和《四川省政务公开规定》的有关规定公开不准公开的政务信息的；
　　（六）公开的政务信息内容不真实，搞虚假公开的；
　　（七）不按照规定的时间、期限公开政务信息或不及时更新政务公开信息的；
　　（八）未经审查批准擅自公开政务信息的；
　　（九）故意泄露或者利用尚未公开的政务信息谋取个人利益的；
　　（十）对公民、法人和其他组织要求提供政务信息的申请无正当理由不受理、拖延办理或者不按经批准的申请要求提供政务信息的；
　　（十一）提供政务公开信息违反国家规定收取费用的；
　　（十二）不受理、不答复有关政务公开工作的举报和投诉的；
　　（十三）因政务公开工作存在问题被举报而打击、报复举报人的；
　　（十四）拒绝、阻挠、干扰依法对政务公开工作进行的监督检查或者不落实监督检查决定、要求的；
　　（十五）其他违反政务公开规定行为的。
　　第五条　有本办法第四条所列行为之一的，由同级行政监察机关、县级及以上人民政府负责政务公开的工作部门、行为人所在的单位共同责令改正并按照各自的职责和权限调查、处理或者提出处理建议。
　　第六条　对违反政务公开规定行为实施责任追究的提起、调查、责任划分、责任认定、处理决定的作出及下达、权利救济等工作程序，依照《四川省行政机关工作人员行政过错责任追究试行办法》的有关规定办理。
　　第七条　违反政务公开规定受到责任追究的须与年度考核挂钩。对违反政务公开规定受到责任追究的个人，不得评选为先进或优秀，同时不得兑现奖励工资；对违反政务公开规定受到责任追究的县和单位当年目标考核不得评为一等奖。
　　第八条　本办法由阿坝州政务公开领导小组办公室负责解释。
　　第九条　本办法自印发之日起施行。