谈不动产物权的善意取得

通辽铁路运输法院 葛长生


2007年3月16日，《中华人民共和国物权法》经第十届全国人民代表大会第五次会议通过，并于2007年10月1日施行。该项法律的出台，为完善我国原有的物权法制度，在诸多方面作出了重大的突破。本文就《中华人民共和国物权法》中不动产物权善意取得制度的理解与适用略陈已见。
一、善意取得的概念及现实意义
善意取得又称即时取得，是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得该财产的所有权或其他物权。在此情况下，原权利人不得向第三人行使物权返还请求权，只能请求占有人赔偿损失。由此看来，在传统的善意取得的理论中，善意取得制度只适用于动产而不适用不动产。而我国刚刚通过的《中华人民共和国物权法》第一百零六条明确规定了不动产的善意取得制度，最大限度的保护善意第三人的利益，这是我国物权法制度的一个特色载入了历史。
我国物权法明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产是发展的必然有其历史的重要意义。纵观外国立法，如德国、瑞士和我国台湾民法典中都明确规定了不动产的善意取得制度。而在我国物权法颁布以前，在相关司法解释中也有动产和不动产善意取得的相关规定，如1965年12月1日，最高人民法院、最高人民检察院、公安部联合发出的《关于没收和处理赃款财物若干暂行规定》第六项中规定：“在办案中已经查明被犯罪分子卖掉的脏物、应当酌情追缴。对买主确定知道是赃物而购买的，应将赃物无偿追出予以没收或退还原主；对买主确定不知道赃物，而又找到了失主的，应该由罪犯按卖价将原物赎回，退还原主，或按价赔偿损失；如果罪犯确实无力赎回或赔偿损失，可以根据买主与失主双方的具体情况进行调解，妥善处理。”
1990年12月5日，最高人民法院《关于贯彻若干意见》（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”笔者认为，该条中虽然未明确说明共有财产的范围，但解释上理应包括不动产。
总之，这两项规定都触及善意取得问题，这说明我国已明确将善意取得制度的适用范围扩大到不动产。由此可见，善意取得作为一项重要的民事法律制度，是以日耳曼法为契机演绎发展而成的，在充分维护了善意买受人利益的同时，也适应了我国的国情，为以后我国物权法立法中，关于不动产物权的善意取得奠定理论基础，促进了社会主义市场经济快速有序地发展具有深远的历史意义。
二、不动产善意取得的构成要件
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，适用善意取得，我们归纳起来主要以下四个要件：
其一、让与人对让与的不动产物权无处分权。对财产的处分权是属于财产所有人的，特别需要注意的是，在审理不动产物权的善意取得案件中，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分是不适用善意取得的问题。
其二、受让人受让该财产时是善意的。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。因此，所谓“善意”，我们可以理解为受让人非基于故意和重大过失，而对转让人无处分权的情形不知情。
其三、受让人取得不动产是基于合理的价格有偿转让行为。善意取得是以有偿取得为前题条件，受让人在取得财产时，必须以相应的财产或金钱支付给出让人。由此可见，受让人无偿取得不动产财产的，不适用善意取得制度。
其四、已作权利的变更登记。登记是不动产物权存在的主要表现形式，如果受让人没有及时作权利的变更登记，也就没有善意取得适用的余地。因此，符合以上四个条件即可适用不动产的善意取得，原权利人只能向无权处分人要求赔偿，而不能及时向受让人行使物权请求权。
三、适用不动产善意取得应当注意以下几个问题
随着2007年10月1日《中华人民共和国物权法》的实施，不动产物权的案件会越来越多，这对每一名从事民事审判工作的审判人员来说都是一个新的挑战。为此，笔者认为，审理好此类案件应注意以下几个问题。
第一、关于如何认定受让人受让该财产是善意的问题。
在认定受让人是否为善意时，我们从善意的字面上理解，是指行为人做事是出于好意，而不是恶意内心活动状况；从法律概念角度，善意作为人的主观活动，虽不显于外部，但有他衡量标准。因此，作为审判人员来说，在审理此类案件中，应当采取一定的方式和方法，笔者认为，应当采取推定的方法，即推定受让人是善意的，应当由原权利人对受让人是否具有恶意进行举证，如果不能证明受让人为恶意，则推定受让人为善意。如果完全由受让人就其出于恶意来作出举证，则违背了民事诉讼“谁主张，谁举证”的一般原则，同时加重了受让人的举证负担，不利于保护善意第三人的利益，对受让人也是不公平的。
第二、关于不动产物权登记的问题。
不动产物权善意取得制度的法理基础是物权公示，所谓的物权公示是指物权的各种变动必须以一种可以公开的能够表现这种物权公示，并进而决定物权的变动效力。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，对于善意的第三人取得的不动产物权是以登记为要件的，不正确和错误登记是不适用不动产善意取得制度。换言之，如果原权利人向受让人请求返回原物，则受让人可以善意取得为由对原权利人的请求权进行有效抗辩。从而使原权利人可以选择一种对转让人最为有利的请求权对其提出主张或提起诉讼。这样，我们就可以最大限度地保护善意的第三人利益，同时也符合本次立法的宗旨。
第三、关于土地所有权是否适用善意取得的问题。
对于该问题，笔者认为，我国是社会主义公有制国家，土地作为国家所有权的客体，是国家最重要的资源。根据《宪法》第十条和《中华人民共和国物权法》第四十七条的规定，土地属于国家和集体所有，任何人或其他组织不得因为善意占有而取得土地所有权，也不因国家在一定期限内没有向占有人主张权利而丧失主张所有权请求权。因此，土地所有权是不适用善意取得制度。
第四、关于违章建筑是否适用善意取得的问题。
建设部《城市房屋租赁管理办法》第六条规定：“有下
列情形之一的房屋不得出租，......(五)属于违章建筑的。”《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定：“下列民事行为无效......(五)违反法律或社会公共利益的。”纵观上述二项法律的规定，属于违章建筑的房屋，建房人建房时没有履行相关的建房手续，他就不能合法取得房屋的所有权，同时根据《城市房地产管理办法》的有关规定，违章建筑的建造违反了强行法的规定，因此，不能成为交易的标的物，所以也不存在善意取得制度适用的问题。




二00七年五月二十五日
四川省人事厅


四川省专业技术人员和管理人员兼职管理暂行办法
四川省人事厅



第一条 为充分调动专业技术、管理人员的积极性，促进智力合理流动，做到人尽其才，才尽其用，加速社会经济发展，根据国家有关规定，结合四川实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于全省行政区域内的专业技术人员和管理人员。
第三条 本办法所指兼职，是指专业技术人员和管理人员不改变行政隶属关系和工作岗位，在本职工作外或经批准占用部分本职工作时间从事有酬的科学技术和管理活动。
本办法兼职活动包括：
（一）讲学、著作、编辑、翻译、设计、咨询、课题研究等；
（二）技术转让、技术开发、技术服务、技术承包、技术经营等；
（三）城乡集体企事业和民办科研实体及社会公益事业的领办、联办、租赁、承包等；
（四）国家规定的其它科技、管理活动。
第四条 专业技术人员和管理人员，属于事业单位的，可从事第三条规定的全部兼职活动；属党政机关的，可从事第三条 （一）项规定的兼职活动。
第五条 兼职必须遵循下列原则：
（一）有利于科学技术转化为生产力及生产力的发展；
（二）必须履行岗位职责，完成本职工作；
（三）保护本单位技术经济权益；
（四）不违反党和国家的政策、法规和规章制度；
（五）量力而行，对所兼工作负责。
第六条 按是否占用本职工作时间及是否占用本单位物质、技术、资料，兼职分为：
（一）不占用本职工作时间 （含非坐班制不减少工作任务，下同）及不占用本单位任何物质、技术、资料的纯业余兼职；
（二）仅占用部分本职工作时间 （含非坐班制减少部分工作任务，下同），或仅占用本单位部分物质、技术、资料的兼职；
（三）既占用部分本职工作时间，又占用本单位部分物质、技术、资料的兼职。
第七条 兼职按下列方式联系：需要兼职人员的单位和要求兼职的人员，可通过本单位或人才交流机构介绍，也可相互之间直接联系。
第八条 专业技术人员和管理人员有下列情况之一要求兼职的，应经所在单位同意；
（一）担任国家、省、市 （地、州）重点建设、重点科研项目的主要负责人及业务骨干的；
（二）中小学教师进行兼职活动的；
（三）除不可抗拒原因外，不完成本职工作或不承担本单位分配的其他应该完成的任务的；
（四）进行技术承包、技术经营和承包、领办、租赁城乡集体企事业的；
（五）兼职担任行政职务、技术职务、常年技术 （经济）顾问的；
（六）需占用本职工作时间或减少本职工作任务的；
（七）需使用本单位物质、技术、资料的；
（八）需利用单位名义进行兼职活动的。
专业技术人员和管理人员犯有严重错误正接受组织审查或尚在察看期间的，与兼职单位存在着直接领导、监督、审计、财务等关系的，病、事假期间的，不应同意兼职。
纯业余兼职不具有上列两款所列情况的，不需审批，由本人自行决定是否兼职。其他不具有上列两款所列情况要求兼职的，所在单位应当批准。
第九条 申请兼职按下列程序办理：
（一）本人书面申请。其内容包括理由、方式、服务对象、拟兼工作等。
（二）所在单位在接到个人申请后十天之内，依照本《办法》第八条规定进行审批，决定是否同意兼职。
（三）须签订或自愿签订合同书的，由本单位或兼职单位与兼职人员签订《兼职合同书》。
第十条 兼职活动属本办法第八条第一款 （四）至 （八）项情况之一的，须在签订《兼职合同书》后进行。其它兼职活动，是否签订《兼职合同书》由兼职人员自行决定。
第十一条《兼职合同书》主要包括下列内容：
（一）兼职的具体内容、范围；
（二）履行兼职的地点、方式、期限；
（三）合同各方的权利和义务；
（四）兼职收入的分配和兼职技术成果归属、分享；
（五）违约责任和争议仲裁；
（六）其他应明确事项。
第十二条 兼职各方的权利、义务在合同中予以规定。兼职合同的内容须符合国家的法律法规和规章制度。《兼职合同书》一经各方签字即生效，各方须严格遵守。
第十三条 兼职人员享有下列权利：
（一）有转让、使用个人职务技术成果和经本单位同意后转让、使用职务技术成果的权利；
（二）有按协议规定分享或独享兼职技术成果的成果的权利；
（三）有获得兼职报酬的权利；
（四）兼职期间因工发生伤亡事故，本人及家属享受有关待遇的权利。
兼职人员应履行下列义务：
（一）有认真履行合同或有关协议及兼职工作中各项责任的义务；
（二）有维护本单位和兼职单位技术经济权益的义务；
（三）有向本单位汇报兼职活动情况的义务。
第十四条 专业技术人员和管理人员所在单位，对兼职有以下权利：
（一）按规定对个人“兼职申请”进行审批和组织介绍兼职；
（二）按规定对兼职收入确定个人与单位的分配比例；
（三）有权按规定，中止须签而未签《兼职合同书》又严重损害本单位技术经济权益的兼职行为；
（四）有权确定本单位技术成果的转让、使用方式及其获取相应收入。
专业技术人员和管理人员的兼职，所在单位应履行下列义务：
（一）支持和鼓励本单位个人的、联名的兼职；
（二）按规定做好兼职申请的审批，和经批准的兼职实施管理；
（三）为兼职人员创造良好条件，确保兼职活动顺利进行。
第十五条 兼职中涉及技术成果使用、转让的，应由本单位对该技术成果的所有权进行鉴定后，再按下列原则办理：
（一）属单位已申请专利的，已申报发明奖、自然科学奖、科技进步奖的，已转让或准备转让的，总体研究中取得阶段性的科技成果，由本单位确定其是否使用、转让；
（二）属个人非技术职务成果的，本人可确定是否转让、使用。
第十六条 兼职总收入在按标准和扣除物化成本后，由兼职人员与本单位按下列原则协商分配：
（一）纯业余兼职的，全部归个人；
（二）仅占部分工作时间或只占用本单位部分物质、技术、资料兼职的，个人所得应不低于40％；
（三）占用部分工作时间和单位物质、技术资料兼职的，个人所得部分应不低于30％。
第十七条 专业技术人员和管理人员在兼职活动中，因公发生伤亡事故，其医疗、安葬、抚恤、困难补助等费用，按国家规定标准，由兼职单位承担；已签《兼职合同书》的，按合同规定办理。
第十八条 经本单位同意兼职的兼职人员，在完成任务后，兼职单位对其兼职活动作出书面鉴定，送本单位作为提职、提薪和聘评专业技术职务的依据之一。
第十九条 对出色完成本职工作并在兼职活动中作出突出贡献的人员，对全面完成国家计划，并积极支持和组织兼职活动，推动横向科技与经济联合，有突出成绩的单位，应给予奖励。有特殊贡献的个人，按有关规定给予重奖。
兼职科技成果，符合国家奖励标准的，由本单位或兼职单位申报相应的科技成果奖。
第二十条 个人与单位因兼职发生争议时，双方可向上级主管部门申请调解，也可向单位所在地政府人事部门人才流动争议仲裁机构申请调解、仲裁。
第二十一条 应经本单位审批而未经同意的兼职活动被中止后造成的损失，由兼职单位与兼职者自行负责。
第二十二条 兼职人员有违纪行为的，由本单位或上级主管部门视其情节，给予批评教育，情节严重的，给予纪律处分。
第二十三条 单位违反本《办法》有下列行为之一的，视其情节，分别由上级主管部门或政府人事部门对单位或直接责任者批评教育、行政处分；触犯刑律的，由司法机关追究刑事责任：
（一）阻挠正当、合理兼职，打击迫害兼职人员的；
（二）侵害其他单位或个人技术经济权益，严重影响专业技术人员和管理人员在本职工作或兼职工作的。
第二十四条 本《办法》由四川省人事厅负责解释。
第二十五条 本《办法》自发布之日起实施，过去省上有关规定与本《办法》不一致的，以本《办法》为准。



1992年8月4日